山东省济南市人民政府


济南市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法

《济南市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》已经1992年10月12日市人民政府第122次常务会议通过，现予发布施行。

济南市代市长 谢玉堂

一九九二年十一月十八日



　　第一章 总 则
　　第一条 为了适应改革开放和城市建设的需要，合理开发利用和经营土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和省政府有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
　　第二条 本办法所称城镇国有土地，是指本市市区、县（市）城区、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。
　　第三条 本市行政区域内的城镇国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，适用本办法。
　　第四条 依照《条例》和本办法的规定取得土地使用权的中国境内和境外的土地使用者，在使用年限内进行土地开发、利用和经营活动，其合法权益受国家法律保护。
　　土地使用者在土地开发、利用和经营活动中，应当遵守法律、法规和规章的有关规定，不得损害国家利益和社会公共利益。
　　第五条 依照《条例》和本办法的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押。土地使用者在转让、出租、抵押土地使用权时，其地上建筑物和其他附着物随之转让、出租、抵押。土地使用者转让、出租、抵押地上建筑物和其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
　　个人取得的土地使用权在使用年限内可以继承。
　　第六条 市人民政府统一领导和管理全市国有土地使用权的出让和转让工作。
　　市土地管理部门具体负责全市国有土地使用权的出让工作，并依法对全市土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
　　市房地产开发管理部门具体负责管理土地使用权的转让、出租和抵押。
　　市规划、房管、财政、物价等有关部门，应当配合市土地管理部门和房地产开发管理部门加强对城镇国有土地使用权出让和转让的管理。

　　 第二章 土地使用权出让
　　第七条 土地使用权的出让，由市人民政府有计划、有步骤地组织进行，土地使用权出让地块的位置、面积、用途、年限和其他条件，由市土地管理部门会同市规划、计划、房地产开发管理等有关部门共同拟定，按照国家规定的土地审批权限，报经政府批准后，由市土地管理部门实施。
　　第八条 土地使用权出让，应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者（以下简称受让方）签订土地使用权出让合同。
　　第九条 土地使用权出让的年限，由市政府按《条例》第十二条的规定，根据具体情况确定。
　　第十条 土地使用权出让的基准价格，由市土地管理部门会同市规划、拆迁、财政、物价和房地产开发管理部门根据出让地块的地理位置、使用年限、开发配套情况、用途和规划参数等因素研究制定，报经市人民政府批准后执行。
　　第十一条 出让方应向有意受让方提供下列有关出让使用权地块的资料：
　　（一）土地的位置、范围、面积和地籍图；
　　（二）地面现状和环境状况；
　　（三）规划规定的用途、建筑容积率、密度和净空限制等；
　　（四）建设项目的完成年限和必须投入的建筑费用；
　　（五）环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通、抗震和消防等方面的要求；
　　（六）市政公用设施现状和建设计划或设计要求；
　　（七）出让形式和年限；
　　（八）出让金的付款方式和要求；
　　（九）土地使用者的义务和有关的法律责任；
　　（十）其他。
　　第十二条 土地使用权出让可以采取以下方式：
　　（一）协议；
　　（二）招标；
　　（三）拍卖。
　　以招标、拍卖方式出让土地使用权的，应经公证机关公证。
　　第十三条 协议出让土地使用权的程序：
　　（一）受让方持经批准的立项文件、资金来源证明及其他有关文件，向出让方提交使用土地申请书，并获取出让地块有关的资料；
　　（二）受让方取得有关资料后，在规定的时间内提交包括土地开发建设方案和土地出让金预付款额等内容的用地意向书；
　　（三）出让方在接到用地意向书后十日内予以回复；
　　（四）出让方与受让方达成协议后，签订土地使用权出让合同，并按规定办理用地报批手续后，受让方按合同规定交付全部出让金，办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》。
　　第十四条 招标出让土地使用权的程序：
　　（一）出让方编制招标文件，并在确定的招标日期两个月前发出招标公告或招标通知书；
　　（二）投标者购买招标文件及有关资料；
　　（三）投标者按招标文件规定向出让方交付保证金后，将密封的投标书投入指定的标箱；
　　（四）出让方会同有关部门组成评标委员会。评标委员会主持开标、评标和决标。对中标者，发出中标通知书；对未中标者于开标后七日内如数退还其投标保证金；
　　（五）中标者在开标后七日内持中标通知书与出让方签订土地使用权出让合同，并按规定办理用地报批手续后，中标者按合同规定交付全部出让金，办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》。
　　第十五条 拍卖出让土地使用权程序：
　　（一）出让方发出拍卖土地使用权公告；
　　（二）竞投者在规定期限内，持有关证件到指定地点购买拍卖土地使用权的文件、资料，领取竞投牌号；
　　（三）竞投者按拍卖公告的规定交付竞投保证金后，参加竞投；
　　（四）通过竞投，价高者获得土地使用权，即时与出让方签订土地使用权出让合同；对未投中者于拍卖结束后七日内退还其竞投保证金；
　　（五）价高得者在规定的期限内按合同要求交付全部出让金，办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》。
　　第十六条 受让方因特殊情况不能在规定期限内签订出让合同的，须在规定期满前五日内向出让方提出延期申请，经批准后方可延期。延期时间最长不得超过十五日。
　　受让方逾期不签订出让合同的，其受让资格自行取消，已交保证金不予退还。
　　第十七条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途和规划方案的，应报经土地、规划管理部门批准后，依照本办法重新签订出让合同，调整出让金，并在三十日内办理登记手续。

　　第三章 土地使用权转让
　　第十八条 土地使用者转让土地使用权，须具备下列条件：
　　（一）已交清全部出让金；
　　（二）符合出让合同规定的土地用途和城市规划建设要求；
　　（三）投入开发建设的资金（不含出让金）已达到出让合同规定总投资额的百分之二十以上；
　　（四）已实现出让合同规定的其他转让条件。
　　第十九条 土地使用权转让时，应当经房地产开发管理部门审核同意后，由转让方与受让方签订转让合同。
　　第二十条 通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
　　第二十一条 土地使用权和地上建筑物及其他附着物所有权转让时，当事人应于转让合同生效之日起三十日内到土地管理部门和房产管理部门办理过户登记手续。
　　第二十二条 土地使用权转让时，该地块发生增值的，转让人应向市政府缴纳土地使用权增值费。增值百分之一百以下的，按增值额的百分之四十缴纳增值费；增值百分之一百至二百的部分，按百分之五十缴纳；增值百分之二百至百分之三百的部分，按百分之六十缴纳：增值百分之三百以上的部分，按百分之七十缴纳。
　　第二十三条 土地使用权转让价格由转让方与受让方协商提出，在签订转让合同之前，报市开发办审核，并由市开发办报经市人民政府批准。
　　土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市人民政府有优先购买权。
　　第二十四条 土地使用权转让后，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应依照本办法第十七条规定办理。
　　第二十五条 依法继承土地使用权和地上建筑物所有权的，继承人应持合法证明，到土地管理部门和房产管理部门办理过户登记手续。

　　 第四章 土地使用权出租和抵押
　　第二十六条 出租、抵押土地使用权，应具备本办法第十八条所规定的条件。
　　第二十七条 土地使用权出租时，出租人应与承租人签订租赁合同。
　　土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
　　第二十八条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租时，出租人应当持租赁合同及有关资料，自签订租赁合同之日起三十日内到土地管理部门和房产管理部门办理登记手续。
　　第二十九条 土地使用权抵押，应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家、省、市有关法律、法规和规章以及土地使用权出让合同的规定。
　　第三十条 土地使用权抵押期间，土地使用权及地上建筑物、其他附着物不得转让、出租、再抵押或以其他方式处分。有下列情况之一的，抵押权人有权按照抵押合同的规定处分抵押人用以抵押的土地使用权、地上建筑物和其他附着物：
　　（一）抵押人到期未履行债务的；
　　（二）在抵押合同期间，抵押人被宣告解散、破产的；
　　（三）抵押人死亡而无继承人或受遗赠人拒绝清偿债务的。
　　第三十一条 处分抵押人用以抵押的土地使用权及地上建筑物、其他附着物所得收益，抵押权人有优先受偿权。
　　第三十二条 通过处分抵押土地使用权的方式取得土地使用权的，土地使用者应持有关证明文件到土地管理部门和房产管理部门办理过户登记，并履行原土地使用出让合同。

　　 第五章 土地使用权终止
　　第三十三条 在土地使用期满前六十日内，土地使用者应办理土地使用权终止手续，注销登记，交回《国有土地使用证》。土地使用权终止时，对必须拆除的地上建筑物及其他附着物，由土地使用者在规定期限内自行拆除；不按时拆除和清理的，应缴纳拆除和清理费用。
　　第三十四条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。申请续期的，应当在土地使用权期满前一百八十日内向出让方提出书面申请，经批准后，依照本办法第二章的规定重新签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理有关登记手续。
　　第三十五条 出让方根据社会公共利益的需要，依法提前收回土地使用权时，应提前一百八十日通知土地使用者，并予以公告。
　　依法提前收回土地使用权，应当根据出让合同的余期、出让金总额、土地使用性质、地上建筑物和其他附着物的价值等因素，对土地使用者给予合理补偿。
　　出让方和土地使用者对补偿金额有争议的，不影响按公告规定的日期收回土地使用权。
　　第三十六条 提前收回土地使用权时，出让方可用另一地块的使用权与土地使用者进行交换。交换时按出让方应支付的补偿金额与土地使用者应支付的出让金额进行差额结算，并重新签订出让合同，办理登记手续。


　　 第六章 划拨土地使用权
　　第三十七条 符合下列条件的，经市土地管理部门批准，其划拨土地使用权可以转让、出租、抵押：
　　（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
　　（二）领有国有土地使用证；
　　（三）其地上建筑物、其他附着物具有合法的产权证明；
　　（四）依照本办法规定签定土地使用权出让合同，补缴土地出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴出让金。
　　第三十八条 鼓励生产性企业利用已有的划拨土地使用权从事土地的开发经营活动，对有利于产业结构调整，经济效益、环境效益和社会效益显着的，经市人民政府批准，可以给予缓缴或减缴出让金和增值费的优惠。
　　第三十九条 将划拨土地使用权提供给他人建房或从中分得房屋的，视作转让、出租、抵押划拨土地使用权，应按本办法的规定签订出让合同，补缴出让金，或以所获收益抵缴出让金。


　　第七章 法律责任
　　第四十条 土地使用者未按出让合同规定的用途、期限和条件开发利用土地的，出让方应责令其限期改正；逾期不改正的，给予警告，并按每平方米五元以下的标准处以罚款；拒不改正的，出让方有权解除出让合同，无偿收回土地使用权，没收地上建筑物及其他附着物；土地闲置时间超过两年的，出让方有权收回土地使用权。
　　第四十一条 土地使用者逾期末按出让合同规定支付全部出让金的，出让方有权解除合同，请求违约赔偿。
　　出让方未按出让合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，请求违约赔偿。
　　第四十二条 对采取欺骗、串通压价等非法手段取得土地使用权的，以非法占有土地进行处理。
　　第四十三条 转让、出租、抵押、继承土地使用权，未按规定办理登记手续的，其行为无效，由有关部门责令限期补办登记手续；逾期不办的，依照有关规定进行处理。
　　第四十四条 未具备本办法第十八条规定的条件而转让、出租、抵押土地使用权的，由土地管理部门责令其限期改正，没收非法所得，并处以非法所得百分之三十的罚款。
　　第四十五条 对未办理土地使用权出让手续而擅自转让、出租和抵押行政划拔土地使用权的，由土地管理部门依法收回国有土地使用权，没收非法所得，并处以非法所得百分之三十以下的罚款。
　　第四十六条 执行罚款，必须使用财政部门统一印制的罚款收据。罚款收入全部缴同级财政。
　　第四十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以按照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定申请复议或直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
　　第四十八条 市土地管理部门和市房地产开发管理部门的工作人员，应当认真执行公务，严格依法办事，提高工作效率，对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章 附 则
　　第四十九条 土地使用权出让金和转让土地使用权增植费分别由市土地管理部门和市房地产开发管理部门代市人民政府收取，全部缴同级财政，专款用于城市建设和土地开发。审计部门按期审计，其结果应上报同级人民政府。
　　第五十条 出让、转让市区、县（市）城区、建制镇、工矿区范围以外属于全民所有土地的土地使用权的，参照本办法执行。
　　集体所有土地的土地使用权确需出让、转让的，应按土地审批权限报批后，由人民政府依法征为国有，方可出让、转让。
　　第五十一条 各县（市）人民政府可参照本办法，按照《中华人民共和国土地管理法》及其有关法律、法规、规章规定的土地审批权限，负责组织本行政辖区内城镇国有土地使用权的出让和转让工作。
　　第五十二条 本办法实施中的具体问题由济南市土地管理局和市房地产开发管理办公室按照各自的职责权限分别负责解释。
　　第五十三条 本办法自发布之日起施行。

解读与分析“最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）(法释〔2010〕9号)?”

阚凤军


　　《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》已于2010年5月17日由最高人民法院审判委员会第1487次会议通过，现予公布，自2010年8月16日起施行。

　　二○一○年八月五日

　　为正确审理外商投资企业在设立、变更等过程中产生的纠纷案件，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》等法律法规的规定，结合审判实践，制定本规定。

　　第一条　当事人在外商投资企业设立、变更等过程中订立的合同，依法律、行政法规的规定应当经外商投资企业审批机关批准后才生效的，自批准之日起生效；未经批准的，人民法院应当认定该合同未生效。当事人请求确认该合同无效的，人民法院不予支持。

　　前款所述合同因未经批准而被认定未生效的，不影响合同中当事人履行报批义务条款及因该报批义务而设定的相关条款的效力。
　　解读：本条第一款明确规定外商投资企业设立、变更过程中订立的合同如果未经审批机关批准，该合同是未生效合同，而不是无效合同。这一规定对外商投资各方影响非常大。问题的关键是合同虽已成立但未生效，此类合同在诉讼中应如何处理及裁决？此类合同中，合同各方能否按照合同的有关约定要求对方履行相应义务？因此，成立但未生效合同的法律处理非常关键，本解释并未就合同成立但未成效的后续处理等给予明确的意见，需要各地法院通过司法判例判断上述问题的处理思路。
　　本条第二款规定未经审批而未生效合同，不影响当事人履行报批义务及为之而设定条款的效力，但问题是该未生效合同的其他条款履行义务是否会受到影响。比如，境外PE/VC投资在合同中约定的其他事项条款、其他违约条款等，是否亦应不受未生效合同的影响。我个人认为，既然认定该合同已成立，各方各方就应严格履行合同的各项义务，并承担合同约定的责任。需要注意的是，如果一方违反上述合同，是否能够按照已成立生效合同的处理原则，即要求另一方承担合同约定及法律规定的违约责任等，本司法解释亦未能回答此问题，需要后续继续关注。

　　第二条　当事人就外商投资企业相关事项达成的补充协议对已获批准的合同不构成重大或实质性变更的，人民法院不应以未经外商投资企业审批机关批准为由认定该补充协议未生效。

　　前款规定的重大或实质性变更包括注册资本、公司类型、经营范围、营业期限、股东认缴的出资额、出资方式的变更以及公司合并、公司分立、股权转让等。

　　解读：本条第一款明确外商投资合同的变更或补充协议，只要该补充协议未构成对已批准合同的重大实质变更，该协议即应成立并生效。这一条规定可能为外商投资过程中，各方通过补充协议的方式就一些比较敏感的事项、或当地审批机构不是很认可的事项进行约定提供了条件。比如，现在某些地方审批机构对对赌协议的有关内容及约定不理解、不支持、不审批等，各方能够通过补充协议的形式进行处理，值得结合本条第二款的内容进行探讨。严格讲，公司对赌协议一旦启动，必然涉及到股权比例的调整，而上述事项必须经过审批机构的审批，否则，该协议仍然属于成立但未生效的的合同。

　　第三条　人民法院在审理案件中，发现经外商投资企业审批机关批准的外商投资企业合同具有法律、行政法规规定的无效情形的，应当认定合同无效；该合同具有法律、行政法规规定的可撤销情形，当事人请求撤销的，人民法院应予支持。
　　解释：本条规定的通过司法审判权来改变行政机关的审批结果，这一规定非常必要。一方面，企业在报批过程中可能隐瞒有关事实，而审批机关仅能基于有限信息和资料进行审核，这样很容易造成审批基础信息与合资事项的真实信息严重背离。法院可以通过各方提供的充分信息、调查取证等方式最大限度还原事实。另一方面，如果法院不直接就合同的效力进行认定，转而要求行政机关进行认定，鉴于行政机关专业的局限性、调查权利的途径有限性及缺乏法律的可依据性等，行政审批机关无法就审批的效力做出决定。因此，上述规定，将加快有关争议的解决与处理。
　　其次，本条规定的依据应该是合同法52、53条关于合同无效及合同撤销的有关规定。因此，如果一方试图通过上述规定维护自己的权益，需要注意法律关于权利行使时间方面的限制。

　　第四条　外商投资企业合同约定一方当事人以需要办理权属变更登记的标的物出资或者提供合作条件，标的物已交付外商投资企业实际使用，且负有办理权属变更登记义务的一方当事人在人民法院指定的合理期限内完成了登记的，人民法院应当认定该方当事人履行了出资或者提供合作条件的义务。外商投资企业或其股东以该方当事人未履行出资义务为由主张该方当事人不享有股东权益的，人民法院不予支持。

　　外商投资企业或其股东举证证明该方当事人因迟延办理权属变更登记给外商投资企业造成损失并请求赔偿的，人民法院应予支持。
　　解读：本条第一款规定外商出资义务的履行与办理，规定外国投资者股东享有股东权利的两个条件：1、标的物已交付外商投资企业实际使用；2、 办理全书等级义务的一方当事人在人民法院指定的合理期限内完成等级。我个人认为第二个条件不是很合理，事实上只要外商满足第一条，而且该标的物符合中国验资的有关要求且处于可验资状态即应认定外商完成出资。如果该出资因其他股东或外商投资企业的原因导致出资瑕疵，这种后果应该由负有办理相关事项的股东或外商企业承担。另外，如果外国投资者出资满足本条规定，他方不能就外商享有的股东权益提出质疑。事实上，的确发生过类似案例，相关股东及外商投资企业认为外国投资者因出资瑕疵等原因而认定外国投资者未能成为合法股东，进而否定其股东权益。因此，投资者需要关注该条的有关规定，并在合资协议等就出资，特别是实物出资等问题进行详细约定、明确步骤、确定各方的违约责任等。

　　第五条　外商投资企业股权转让合同成立后，转让方和外商投资企业不履行报批义务，经受让方催告后在合理的期限内仍未履行，受让方请求解除合同并由转让方返还其已支付的转让款、赔偿因未履行报批义务而造成的实际损失的，人民法院应予支持。
　　解读：本条规定股权转让的有关报批义务，这里需要注意的本条事实规定了转让方及外商投资企业为报批义务方，但并没有界定两者在报批过程中的角色。我个人认为报批的主体或牵头方应该是外商投资企业，转让方为配合方。事实上，实践操作中上述事项基本上由合资企业人员进行报批，其他股东符合配合提供有关必备的文件。
　　本条后半部分规定经受让方催告仍未履行，受让方可以解除合同并要求对方赔偿因此造成的实际损失。这里面需要关注两个问题，一是赔偿主体、二是实际损失的界定。关于赔偿主题，我个人认为如果转让方按照合资公司及审批机构的要求提供了有关资料、文件等，应该视为履行报批义务，在这种情况下，外商投资企业应该承担赔偿义务；反之，如果因转让方的原因导致无法报批，则赔偿义务主体应该为转让方；如果因两者的共同原因导致未能报批，应由两者承担共同连带责任。关于实际损失界定，我个人认为需要考虑一下几个问题：1、如果受让方为外国投资者，其股权转让对价已按照外管局的有关规定汇付至中国境内账户，后因转让方及外商投资企业的原因导致上述货币重新汇出境外，此过程的汇率损失是否为实际损失？2、股权转让合同签订后至合同正式解除期间，外商投资企业实现的利润是否为外商投资企业的实际损失？3、外方为实现收购而进行的尽职调查发生的法律、财务费用等及为项目发生其他差旅费开支等，是否构成实际损失？我个人认为上述损失，至少部分损失应该认定为实际损失。否则，如果实际赔偿义务或责任过轻，将导致他方滥用权力，损害其他人利益。当然，最好的方式由各方就相关事项的违约责任进行约定，明确损失的计算方法与范围等。

　　第六条　外商投资企业股权转让合同成立后，转让方和外商投资企业不履行报批义务，受让方以转让方为被告、以外商投资企业为第三人提起诉讼，请求转让方与外商投资企业在一定期限内共同履行报批义务的，人民法院应予支持。受让方同时请求在转让方和外商投资企业于生效判决确定的期限内不履行报批义务时自行报批的，人民法院应予支持。

　　转让方和外商投资企业拒不根据人民法院生效判决确定的期限履行报批义务，受让方另行起诉，请求解除合同并赔偿损失的，人民法院应予支持。赔偿损失的范围可以包括股权的差价损失、股权收益及其他合理损失。
　　解读：本条是关于转让方和外商投资企业拒不执行法院判决的规定，明确此种情况下，赔偿损失包括股权的差价损失、股权收益及其他合理损失。如果比较本条与第五条之规定，似乎可能得出结论，如果转让方及外商投资企业没有履行报批义务但尚未经法院判决的情况下，如果受让方选择解除合同，其可能仅能获得实际损失的赔偿，而结合本条的规定，该实际损失应该不包括股权的差价、股权收益及其他合理损失。暂且不论第五条规定的合理性，本条的损失如何界定及是否具有可操作性等值得关注。1、股权的差价，如何计算、如何选定差价的计算基数等都不得而知；2、股权收益，理论上应该可以根据财务报表等进行评价，但完成该证明责任可能比较周折。建议在股权转让合同中明确约定股权收益的评估方式、计算方式、第三方查验结论等；3、其他合理损失，此部分的范围及最终认定也将实质影响受让方的利益，如第五条解读所提示，收购方聘请的第三方机构的费用、项目人员合理支出等是否属于合理损失等，需要今后法院的判例找到参考依据。

　　第七条　转让方、外商投资企业或者受让方根据本规定第六条第一款的规定就外商投资企业股权转让合同报批，未获外商投资企业审批机关批准，受让方另行起诉，请求转让方返还其已支付的转让款的，人民法院应予支持。受让方请求转让方赔偿因此造成的损失的，人民法院应根据转让方是否存在过错以及过错大小认定其是否承担赔偿责任及具体赔偿数额。
解读：本条主要规定各方因审批机关的原因导致项目无法获得报批后的相关事宜的处理。我个人认为如果有关项目对有关各方影响重大，不能排除各方通过行政诉讼的方式取得项目审批。因此，审批机关后续行政审批的合法性、合理性及执法能力与水平可能需要进一步提高。

　　第八条　外商投资企业股权转让合同约定受让方支付转让款后转让方才办理报批手续，受让方未支付股权转让款，经转让方催告后在合理的期限内仍未履行，转让方请求解除合同并赔偿因迟延履行而造成的实际损失的，人民法院应予支持。
　　解读：本条需要关注的是转让方有权要求受让方赔偿实际损失的具体界定，该实际损失基本与第六条、第七条解读的内容一致。
　　第九条　外商投资企业股权转让合同成立后，受让方未支付股权转让款，转让方和外商投资企业亦未履行报批义务，转让方请求受让方支付股权转让款的，人民法院应当中止审理，指令转让方在一定期限内办理报批手续。该股权转让合同获得外商投资企业审批机关批准的，对转让方关于支付转让款的诉讼请求，人民法院应予支持。
　　解读：本条实际规定转让方与受让方未就转让价款的支付及审批顺序进行约定的情况下，转让方如要求受让方支付股权转让款，人民法院将要求转让方先履行报批义务，也就是说报批义务的履行成为转让方要求转让方支付股权转让款的前提。这一规定有其合理性，但必须指出完成报批义务并非转让方单方面所能完成，它需要外商投资企业及受让方的配合方能完成。因此，如果因其他两方原因导致无法报批，则法院应该判令受让方支付股权转让款。当然，这一系列操做需要书面化，证据化。
　　第十条　外商投资企业股权转让合同成立后，受让方已实际参与外商投资企业的经营管理并获取收益，但合同未获外商投资企业审批机关批准，转让方请求受让方退出外商投资企业的经营管理并将受让方因实际参与经营管理而获得的收益在扣除相关成本费用后支付给转让方的，人民法院应予支持。
　　解读：本条规定只要合同未获审批机关批准，即使受让方已实际参与外商投资企业的管理并获得收益，该受让方仍需要退出外商投资企业并返还扣除成本费用后的收益。本规定并没有区分导致无法通过审批的原因，即如果因为转让方的原因、受让方的原因、外商投资企业的原因等，不同的原因对于上述事项的处理应该有所差异。当然，有关各方可以通过本规定的其他条款处理。