海南省三亚市人民政府


三亚市人民政府 关于印发《三亚市商品房屋维修基金管理暂行办法》的通知
三府〔2005〕3号


各镇人民政府，各区管委会，市政府各办局、各直属单位:

《三亚市商品房屋维修基金管理暂行办法》已经市政府常务会议讨论通过，现予以印发，请认真遵照执行。


二○○五年一月十八日



三亚市商品房屋维修基金管理暂行办法



第一章 总 则



第一条 为了加强本市商品房维修基金的管理,保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新，根据国务院《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》等法律法规的规定，结合我市实际，制定本暂行办法。

第二条 本市行政区域内商品房维修基金（以下简称维修基金）的设立、使用和管理，适用本办法。

第三条 维修基金属房屋业主共同所有。

维修基金应当专项用于物业保修期满后房屋共同部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第四条 三亚市国土资源局是本市商品房物业管理的行政主管部门，对物业管理维修基金进行指导、协调和监督。



第二章 维修基金的设立和收取



第五条 新建商品房应当设立维修基金，首期维修基金由购房人交纳。

已出售商品房尚未设立维修基金的，业主大会可以决定设立，并在业主公约中约定。

第六条 业主委员会成立前，维修基金由市国土资源局委托三亚市房地产业协会或其他具备条件的单位（以下称受托单位）代为监管，任何单位和个人不得使用。

受托单位应当与本市商业银行（以下称专户银行）签订委托协议，开立一个维修基金专户。

维修基金专户的开立，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。

第七条 购房人在购买新建商品房时，应当按照下列标准交纳首期维修基金，存入维修基金专户：

（一）配备电梯的房屋，按照购房款3%的比例交纳；

（二）不配备电梯的房屋，按照购房款2%的比例交纳。

业主委员会成立时尚未出售的商品房，由房地产开发企业在办理新建商品住宅房地产权登记手续后，按前款规定的标准代为交纳首期维修基金，存入维修基金专户。

维修基金不计入房屋销售成本。

第八条 已出售的商品房维修基金的收取可按本办法第七条规定的收费标准执行，也可以按月分摊收取。

第九条 新建商品房的房地产开发企业和购房人在办理新建商品住宅房地产权登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行收款凭证。

第十条 受托单位应当定期核查首期维修基金的交存情况，并向市物业行政主管部门汇报，且将交存情况每年公布一次，接受业主监督。

第十一条 业主委员会成立后，业主大会决定是否自行管理或委托其物业管理企业来管理维修基金账户，并由该业主委员会或物业管理企业和受托单位与在本市一家银行（以下称开户银行）签订委托协议，开立一个物业管理小区的维修基金帐户。

维修基金帐户的开立，依照本办法第六条第三款的规定办理。

第十二条 业主委员会或物业管理企业开立维修基金帐户时，应当提交下列文件和资料：

（一）开户申请书；

（二）业主委员会成立的批准文件；

（三）业主分户清册；

（四）业主委员会或物业管理企业法定代表人私章和财务专用章的印鉴；

（五）物业管理服务合同；

（六）业主大会通过的《维修基金管理办法》和《业主公约》。

业主委员会委托物业管理企业管理的，还应当提交书面委托书。

前款第（三）项规定的业主分户清册由市物业行政主管部门核对后向业主委员会提供。业主分户清册的格式由受托单位制定。

第十三条 业主委员会或物业管理企业开立维修基金帐户后，受托单位应在30日内将维修基金专户中已收取该物业管理小区首期维修基金划转至业主委员会或物业管理企业的维修基金帐户。



第三章 维修基金的管理和使用



第十四条 业主委员会成立前，如确需使用维修基金的，由物业管理企业提出使用计划，经与维修、更新项目有共用关系且应分担维修费用的全体业主2/3以上同意后，由受托单位核拨。

第十五条 物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项；合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施：

（一）商品房共用部位、共用设备及物业管理区域公共设施的维修、更新，应当按照业主大会通过的《维修基金管理办法》和《业主公约》有关约定实施，或事先征得60%以上业主签名同意；

（二）发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。

房屋需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明，提交业主委员会审核；业主委员会审核同意的，应当书面委托物业管理企业通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会或者其委托的物业管理企业审核。商品房大修和专项维修、更新完成后，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告，并报受托单位备案。

第十六条 商品房共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围的，应当由房地产开发企业或者其委托的物业管理企业负责实施。

房屋共同部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维修、更新和改造的费用应当由责任人承担。

第十七条 物业维修、更新完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会，经业主委员会主任、副主任共同签章后报受托单位审核后，有关的费用方可在维修基金中列支。

物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支：

（一）商品房共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢楼的业主按照拥有房屋建筑面积的比例共同承担；其中，一幢房屋有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

（二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有房屋建筑面积的比例共同承担；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。具体数额和使用计划由业主大会审议决定。

第十八条 房屋需要大修或者专项维修、更新的，施工承包合同中可以约定预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。物业管理企业支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同；代为支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单，由受托单位审核后，方可到银行支取。

第十九条 物业的日常维修、更新费用由物业管理企业按季度进行按户分摊；物业管理服务合同另有约定的，从其约定。住宅大修和专项维修、更新费用，应当单项即时按户分摊。

物业管理企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单，由开户银行计入业主分户帐和业主分户帐外的单独帐目。

第二十条 业主委员会或物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：

（一）维修基金交纳、使用和结存的金额；

（二）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况；

（三）业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况；

（四）维修基金使用和管理的其他有关情况。

前款第（二）项规定的情况，应当按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或者两个以门号的，应当按门号公布。

业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。

开户银行应当每月向业主委员会或物业管理企业发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会或物业管理企业和业主可以向开户银行查询其帐户或者分帐户的情况。

第二十一条 一幢或者一个门号房屋的维修基金余额不足首期维修基金的30%时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会实施。

再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会讨论通过，但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金。

第二十二条 因买卖、赠与等发生房屋转让的，住宅受让人应当持本人身份件、房地产权证和业主委员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。

房屋转让时，原业主交纳的维修基金剩余款项，由房屋受让人向原业主支付；房屋转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。

房地产开发企业出售商品房时，其按本办法第七条第二款规定交纳的维修基金剩余款额，按前款规定执行。

第二十三条 有下列情形之一的，业主委员会或物业管理企业应当向开户银行办理维修基金帐户的有关变更手续：

（一） 物业管理区域发生调整的；

（二） 业主委员会主任、副主任发生更换的；

（三） 物业管理企业发生更换的。

第二十四条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委员会的证明，向开户银行提取其维修基金分户帐中的剩余款额，并办理分户帐注销手续。

因拆迁、自然灾害或者其他原因致使一个物业管理区域内的房屋全部灭失的，业主委员会应当凭市房地产管理部门的有关证明，向开户银行办理维修基金帐户注销手续。



第四章 监督检查



第二十五条 业主委员会或物业管理企业应履行下列义务：

（一）接受业主的监督；

（二）定期向业主大会报告基金使用情况，并进行公示；

（三）接受有关主管部门的监督管理；

（四）不得擅自改变基金的用途；

（五）不得在代管维修基金过程中侵犯业主的合法权益；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第二十六条 受托单位应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。

受托单位受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理之日起30日内答复投诉人。

投诉人对受托单位的投诉答复有异议的，可以向市国土资源局申请复核；市国土资源局应当自受理之日起30日内，将复核意见告知投诉人。

第二十七条 违反本办法规定，房地产开发企业、物业管理企业或业主委员会挪用维修基金的，由市国土资源局依照《物业管理条例》、《海南省住宅区物业管理条例》的有关规定予以处理。

因物业管理企业的过错致使维修基金被挪用的，物业管理企业应当依法承担连带责任。

第二十八条 业主或使用人、业主委员会、房地产开发企业、物业管理企业之间因维修基金的缴存、管理和使用发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院提起民事诉讼。



第五章 附则



第二十九条 本办法由三亚市人民政府负责解释。

第三十条 本办法自发布之日起施行。本办法施行前已出售商品房屋的维修基金的设立、使用和管理，参照本办法的有关规定执行。


劳动人事部 国家经委 公安部


劳动人事部、国家经济委员会、公安部、轻工业部、农牧渔业部、财政部、国家工商行政管理局关于加强烟花爆竹企业安全生产管理的紧急通知
劳动人事部、国家经委、公安部、轻工部、农牧渔业部、财政部、国家工商局



多年来，烟花爆竹生产企业的安全一直是个大问题，爆炸事故屡发不断，一次死伤百人左右的恶性事故多次发生。一九八六年，全国烟花爆竹在生产、贮存、运输、销售过程中共发生爆炸事故一千零五起，与一九八五年相比，上升25．9％；死亡六百六十四人，上升14．8％；伤
一千八百六十八人，上升13．9％。今年，爆炸事故仍不断发生。例如六月十一日，浙江省衡州市江山县新塘鞭炮厂发生火药爆炸事故，死亡六人；七月十四日，湖北省浠水县望成区阎河乡三好村农民办的个体鞭炮厂，发生火药爆炸事故，死亡六人；七月二十九日，河北省晋县马于镇礼
花总厂发生重大爆炸事故，死亡十二人，伤六人；八月七日，云南省路良县环城区真理乡爆竹厂，发生爆炸事故，死亡四人，重伤七人，炸毁房屋七间。这些事故给人民生命和国家财产造成了巨大损失。由于少数企业领导人对于爆炸事故和存在的各种不安全因素采取官僚主义的态度，在具
体工作中又没有采取切实可行的措施，以致有不少烟花爆竹企业管理混乱，劳动纪律松弛，制度不健全，有章不循。有些企业、网点和个体工商户未经主管部门和公安部门批准非法开业生产，国家的有关法规得不到认真贯彻执行。
为了吸取大兴安岭特大森林火灾事故的教训，认真贯彻《国务院关于加强安全生产管理的紧急通知》，迅速扭转烟花爆竹企业爆炸事故多、职工伤亡严重的局面，特作如下紧急通知：
一、加强对烟花爆竹行业安全生产工作的领导。各级主管部门和企业领导对烟花爆竹安全生产负有不可推卸的责任，行政第一把手是安全生产的第一责任者，必须认真抓好安全生产。要在指导思想上和具体工作中真正贯彻“安全第一，预防为主”的方针，生产和安全发生矛盾时，生产
必须服从安全，宁可停产也要保证安全，在这个问题上不能有丝毫含糊。在推行承包经营责任制时，要有安全内容，没有安全承包内容的方案不得实施。要采取一切可能采取的措施，保证职工群众生命财产的安全，严防事故的发生。要坚决反对存在于一些领导同志中的严重不负责任和官僚
主义的恶劣作风。
二、对烟花爆竹企业进行全面安全整顿。在当地人民政府的领导下，企业主管部门等有关部门要成立专门整顿班子，对各自所属的生产烟花爆竹的企业、网点和个体工商户进行一次全面安全整顿，凡不符合安全生产条件的，要限期整改；事故隐患严重的，一律立即停产整顿；在限期内
整改不合格，安全没有保证，整改不了的要吊销生产许可证。对那些未经主管部门批准，非法进行烟花爆竹生产的企业、网点和个体工商户，无论什么原因，都要坚决取缔，同时要做好思想工作，妥善安排。从一九八七年十一月一日起，生产烟花爆竹企业进行改建、扩建必须经县、市企业
主管部门和公安机关审查同意后报省级企业主管部门批准。劳动部门对劳动安全、卫生条件进行监察。发生事故，要查明原因，追究有关人员和部门领导人的责任。
三、所有生产烟花爆竹的企业，严禁生产拉炮、摔炮、砸炮。从一九八七年十一月一日起，生产的烟花剂中不得使用氯酸钾作氧化剂。单发装药量大于0．05克的爆竹，不得使用氯酸钾做爆响药剂。单发装药量小于0．05克的爆竹，如使用氯酸钾做爆响药剂，其配比一般控制在2
0％，最高不得超过28．6％。特殊需要的品种，必须经省级主管部门和公安部门批准，指定专门工厂定量生产。凡违反此规定者，产品一律没收予以销毁，并按有关规定处以罚款。主管部门、公安部门应会同工商行政管理部门令其停产整顿。
四、目前，从烟花爆竹产品的内销、外销任务来看，现有企业的生产能力完全可以承担。因此，从发文之日起，主管部门暂不得批准新建烟花爆竹企业。工商行政管理部门不再向申请生产烟花爆竹的企业和个体工商户核发营业执照。
五、所有生产烟花爆竹的企业、网点和个体工商户一律照章纳税，各级财政、税务部门不得减免税额。
六、生产烟花爆竹的企业、网点和个体工商户必须对产品的规格、质量和安全负责。产品包装上要标明厂名、厂址和出厂日期。并在包装内附《产品检验合格证》和燃放说明书，从一九八八年三月一日起，无上述标记、合格证和说明书的，一律不准出厂。
七、生产烟花爆竹的企业、网点和个体工商户外聘烟花爆竹技术人员，应聘人应持有常住地的县或县级以上主管部门考核的证明。未经考核的，不能受聘为技术人员。
八、开展安全生产大检查。各级劳动、公安、轻工、乡镇企业、工商行政管理及其它有烟花爆竹企业的主管部门应在十一月底以前开展对生产烟花爆竹的企业、网点和个体工商户的安全大检查，查领导安全意识强不强，查组织机构是否健全，查安全责任制度是否落实，查事故隐患，查
违章指挥、违章作业现象。发现问题要责成企业限期整改。限期内仍未整改的即责令停产。劳动人事部、国家经委、公安部、轻工业部、农牧渔业部和国家工商行政管理局将组成联合检查组到一些重点产区进行抽查。
九、各地区、各有关部门接到本通知后，要结合本地区、本部门的实际情况，立即认真贯彻执行，迅速落实到基层单位。
本通知请转发到烟花爆竹企业。



1987年10月5日