您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

专利侵权之法律救济/余金龙

时间:2024-06-01 07:00:55 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8781
下载地址: 点击此处下载
专利侵权之法律救济

余金龙


  近几年来随着我国创新性国家的建设战略的提出,党的十七大明确提出“实施知识产权战略”要求,国务院于2008年6月5日发布《国家知识产权战略纲要》,对专利权的保护达到了一个历史的新高度。无论在立法还是在司法中,专利权作为四大财产性权利(债权、物权、股权、知识产权)之一的知识产权中重要组成部分得到了应有的尊重。2009年3月23日,最高人民法院发布《关于贯彻实施国家知识产权战略若干问题的意见》,截止目前为止,我国先后颁布了《中华人民共和国专利法》、《中华人民共和国专利法实施细则》、《最高人民法院关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》已及《最高人民法院关于诉前停止侵犯专利权行为适用法律问题的若干规定》等作为规范国内专利权纠纷的法律依据。在国际专利权纠纷中,我国先后加入了《保护工业产权巴黎工业》、《与贸易(包括假冒商品贸易在内)有关的知识产权协议》等国际协议。此外在区域知识产权中欧就知识产权执行问题签署了海关行动计划。以及和有关国家达成的双边协议。如中美政府达成的《关于保护知识产权的谅解备忘录》等。
  作为民法上的一种私权,专利权在归属、使用、流转过程中,由于其权利性质为所有权且权利作为无形财产所有与有形财产所有又有特别之处。如专利所有权的对世权与其占用权不能两圆。不像物权权利人对物权可以占用、支配。而作为无形财产的专利权只是一种系统性思维、知识,不能采取任何方法将之排他性控制。除非权利人采取保密措施或者以公布专利技术换来国家保护即赋予其一定期限的垄断权。再则专利权想完全行使须暴露于公众视野下,进入政府监管和市场检验中。而专利人不能对其专利实行实质性支配和排他性控制,注定专利权纠纷有其繁殖的土壤。根据中华人民共和国最高人民法院发布的中国法院知识产权司法保护状况(2009年),90年代中期以后至2002年期间专利案件最多2009年,全国地方法院共新收和审结知识产权民事一审案件30626件和30509件,分别比上年增长25.49%和29.73%,新收一审案件诉讼标的总金额达到308495万元(约合45225万美元)。其中,新收专利案件4422件,比上年增长8.54%。
  由于专利法上的专利在内容上只有财产权(并不包括人身权,因此发明人的署名权不属于专利内容,只属于发明人在民法上的人身权内容。(刘春田主编《知识产权法》)故本文从专利权的财产权纠纷着手,涉及专利权财产性诉讼,不涉及非财产性诉讼论述。此外专利权侵害责任有民事责任、行政责任、刑事责任。本文涉及民事责任探讨,且将专利纠纷解决限定在民事诉讼上。

一、 专利侵犯的法院管辖。在极别管辖中,根据《最高人民法院关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》第二条规定: 专利纠纷第一审案件,由各省、自治区、直辖市人民政府所在地的中级人民法院和最高人民法院指定的中级人民法院管辖。可知在我国专利权侵权案件的管辖权收到了中级法院已经最高院手中。但在《最高人民法院 关于调整地方各级人民法院管辖第一审知识产权民事案件标准的通知》法发〔2010〕5号第一条中规定:高级人民法院管辖诉讼标的额在2亿元以上的第一审知识产权民事案件,以及诉讼标的额在1亿元以上且当事人一方住所地不在其辖区或者涉外、涉港澳台的第一审知识产权民事案件。将专利权侵权诉讼满足诉讼标的在2亿元以上等条件的案件管辖权分配到高级法院手中。此外根据该通知基层法院也可以管辖第一审专利案件(该规定第三条规定:三、经最高人民法院指定具有一般知识产权民事案件管辖权的基层人民法院,可以管辖诉讼标的额在500万元以下的第一审一般知识产权民事案件,以及诉讼标的额在500万元以上1000万元以下且当事人住所地均在其所属高级或中级人民法院辖区的第一审一般知识产权民事案件。)在地域管辖上根据《最高人民法院关于审理专利纠纷适用法律问题的若干规定》第5条规定: 因侵犯专利权行为提起的诉讼,由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。侵权行为地包括:被控侵犯发明、实用新型专利权的产品的制造、使用、许诺销售、销售、进口等行为的实施地;专利方法使用行为的实施地,依照该专利方法直接获得的产品的使用、许诺销售、销售、进口等行为的实施地;外观设计专利产品的制造、销售、进口等行为的实施地;假冒他人专利的行为实施地。上述侵权行为的侵权结果发生地。

二、诉讼代理人。主要方便外国专利权人到我国进行起诉。当前外国权利人在我国进行诉讼主要是授权我国境内代理人代为提起诉讼,法院相关程序性要求比较繁琐。部分法院还要求权利人必须在起诉书上签章,不得由代理人代为签署。为了满足平衡与wTo成员国利益和与TRIPS协议制度相衔接,2008年11月底全国法院知识产权审判座谈会最高人民法院明确统一路径,凡经权利人明确授权代理提起诉讼的代理人,均可以权利人名义提起诉讼。这是简化诉讼程序、便利当事人起诉实事求是采取的一项重要措施。参与诉讼的各方当事人及代理人应当引起重视,及时掌握这些新的政策导向。

三、诉讼费用。由于专利权主要是财产性诉讼,所以法院的受理费按照财产性诉讼计算。即受理费等于诉讼标的价值乘一定比例。有的诉讼标的价值之大,诉讼人可能缴纳庞大的受理费,但根据我国《民事诉讼法》规定如果原告胜诉时,其预缴纳的诉讼受理费和其他法定诉讼费应当由被告承担。但其所支付的律师费及其他合理费用则无权获偿。由于专利诉讼涉及的标的价值之大,双方当事人都会面临败诉承担受理费的风险所以双方当事人选择调解方式解决不在少数。,近年来,全国法院知识产权民事一审案件平均调解撤诉率始终维持在50%之上。

四、诉前司法措施。包括诉前紧令、诉前证据保全、诉前财产保全。即诉前临时措施,指专利人或者利害关系人在提前专利侵权诉讼之前,可以申请法院要求侵权人停止侵权行为。具体参见《最高人民法院关于诉前停止侵犯专利权行为适用法律问题的若干规定》、《民事诉讼法》。根据中国法院知识产权司法保护状况(2009年)披露:2002至2009年,全国地方法院共受理与知识产权有关的诉前临时禁令申请案件808件,裁定支持率达到84.18%;受理诉前证据保全申请案件1312件,裁定支持率达到93.72%;受理诉前财产保全申请案件527件,裁定支持率达到96.04%。

五、诉讼时效。《专利法》规定:第六十八条 侵犯专利权的诉讼时效为二年,自专利权人或者利害关系人得知或者应当得知侵权行为之日起计算。发明专利申请公布后至专利权授予前使用该发明未支付适当使用费的,专利权人要求支付使用费的诉讼时效为二年,自专利权人得知或者应当得知他人使用其发明之日起计算,但是,专利权人于专利权授予之日前即已得知或者应当得知的,自专利权授予之日起计算。在这里法律规定诉讼时效从权利人知道或应当知道开始计算。但是知道或应当知道的客体是什么?我国法律规定是侵权行为。那如果权利人知道有侵权行为但不知道侵权人是谁,这是诉讼时效开不开始计算?在这种情况下,如果以权利人发现侵权行为开始计算时效,则显然对权利人不利,应当以权利人发现侵权行为的确切事实,并已发现侵权行为人可以行使诉讼权利起开始计算时效。2001年专利权司法解释规定:权利人超过二年起诉的,如果侵权行为在起诉时仍在继续,在该项专利权有效期内,人民法院应当判决被告停止侵权行为,侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。此次新修订的司法解释摒弃了这条但书统一规定使用2年时效。众所周知,在过去我国在国际专利侵权一直处于被动地位。国外权利人故意利用我国这条但书(:权利人超过二年起诉的,如果侵权行为在起诉时仍在继续,在该项专利权有效期内,人民法院应当判决被告停止侵权行为,侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算)故意拖延,不起诉。就是等我国侵权企业发展壮大拥有强大资产 然后再起诉,可获得不菲的专利赔偿。这就是老子说的:将欲歙之,必固张之;将欲弱之,必固强之;将欲废之,必固兴之;将欲夺之,必固与之。是谓微明。

六、 诉中举证。这也是本文论述的重点。在一般的侵权诉讼中实行谁主张谁举证。先看看专利侵权的构成要件。一。违法行为。根据专利法可以归纳2类侵权行为即 实施他人专利行为(包括、制造、使用、许诺销售、销售或进口他人发明专利产品或实用新型专利产品;2、使用他人发明专利方法以及使用、许诺销售、销售或进口依照该方法直接获得的产品;3、制造、销售或进口他人外观设计专利产品。)和)假冒他人专利行为(包括、 1、 未经许可,在其制造或者销售的产品、产品的包装上标注他人的专利号;2、 未经许可,在广告或者其他宣传材料中使用他人的专利号,使人将所涉及的技术误认为是他人的专利技术; 3、 未经许可,在合同中使用他人的专利号,使人将合同涉及的技术误认为是他人的专利技术;4、 伪造或者变造他人的专利证书、专利文件或者专利申请文件。)此外国际上还规定了间接专利侵权即行为人积极诱导、怂恿或者唆使他人直接侵权的行为。我国在立法上没有直接规定间接侵权。但我国在司法层面上也默许保护由于间接侵权而提起的诉讼。(1993年山西省高级人民法院晋经终字第152号民事判决)。但是根据专利法69条规定了几种不侵权的例外得情况:(一)专利产品或者依照专利方法直接获得的产品,由专利权人或者经其许可的单位、个人售出后,使用、许诺销售、销售、进口该产品的;
  (二)在专利申请日前已经制造相同产品、使用相同方法或者已经作好制造、使用的必要准备,并且仅在原有范围内继续制造、使用的;
  (三)临时通过中国领陆、领水、领空的外国运输工具,依照其所属国同中国签订的协议或者共同参加的国际条约,或者依照互惠原则,为运输工具自身需要而在其装置和设备中使用有关专利的;
  (四)专为科学研究和实验而使用有关专利的;
  (五)为提供行政审批所需要的信息,制造、使用、进口专利药品或者专利医疗器械的,以及专门为其制造、进口专利药品或者专利医疗器械的。二、侵权人主观过错。我国专利法 第六十条规定未经专利权人许可,实施其专利,即侵犯其专利权,即实行无过错责任但不是绝对无过错责任。表面上看此条没有强调侵权行为人的主观过错但根据专利法第七十条规定:为生产经营目的使用、许诺销售或者销售不知道是未经专利权人许可而制造并售出的专利侵权产品,能证明该产品合法来源的,不承担赔偿责任。又将主观有无过错作为赔偿的条件。根据TRIPS协议第45条第2款的规定:“在适当场合即使侵权人不知道或无充分理由应知道自己从事之活动系侵权,成员仍可以授权司法当局责令其返还所得利润或令其支付法定赔偿额,或二者并处。”这应当属于无过错责任原则。可以得知我国在考量侵权行为人主观过错时分情况处理:对主观善意的侵权行为人来说,停止侵害和消除影响适用无过错责任原则,侵权赔偿则适用过错责任原则。但这种混合原则的使用范围不能延及制造或进口专利产品的行为。专利法对专利产品的制造和进口采用的是“绝对保护”,制造或进口行为是否构成侵权与行为者的主观意图无关。可见我国实行对专利侵权分为两种不同的归责原则。三、侵犯的对象应是在我国享有专利权的有效专利。即尚在保护期限的中国专利。尽管我国加入专利保护的国家公约但这些公约的内容只能体现在我国立法上,外国人不能以我国参加了国家公约为由要求我国保护其没有在我国申请的专利,直接以外国政府颁发的专利权证书到我国境内寻求救济。如中国入世后“客车侵权第一案”的原告德国尼欧普兰汽车有限公司诉中国盐城中威客车有限公司和中大工业集团公司。如果尼欧普兰汽车有限公司没有在我国申请“星航线”的外观设计专利的话也就不会得到被告赔偿的2116万元的专利侵权赔偿费了。四、一般应以生产经营为目的。专利法 第十一条 发明和实用新型专利权被授予后,除本法另有规定的以外,任何单位或者个人未经专利权人许可,都不得实施其专利,即不得为生产经营目的制造、使用、许诺销售、销售、进口其专利产品,或者使用其专利方法以及使用、许诺销售、销售、进口依照该专利方法直接获得的产品。因此以生产经营为目的也应是判断专利侵权的构成要件之一。五、损害后果。根据以上构成要件的分析下面将论述当事人双方的举证责任分担。原告举证:一、自己享有的合法有效的专利,可以以专利权证书和专利年费缴纳凭证证明。二、被告的侵权行为。证明被告所实施的技术方案落入原告的专利权利要求书所描述的技术特征范围。而根据专利法对专利权利要求书所描述的技术特征范围为:第五十九条 规定发明或者实用新型专利权的保护范围以其权利要求的内容为准,说明书及附图可以用于解释权利要求的内容。 外观设计专利权的保护范围以表示在图片或者照片中的该产品的外观设计为准,简要说明可以用于解释图片或者照片所表示的该产品的外观设计。这是法律上的直接规定。在司法实践中在张建华与直连公司等专利侵权案〔(2008)民提字第83号〕中,最高人民法院认为,人民法院判断被控侵权技术方案是否落入专利权保护范围时,应当将被控侵权技术方案的技术特征与专利权利要求记载的全部技术特征进行对比;若被控侵权技术方案缺少某专利技术特征而导致技术效果的变劣,则应认定被控侵权技术方案未落入专利权的保护范围。三、证明自己的损失数额。但由于专利权乃知识产权抑或无形资产 其价值估量负有极大的弹性,因此法院对损失后果的举证要求的不是很严格根据专利法 第六十五条规定, 侵犯专利权的赔偿数额按照权利人因被侵权所受到的实际损失确定;实际损失难以确定的,可以按照侵权人因侵权所获得的利益确定。以及该条第二款规定:权利人的损失、侵权人获得的利益和专利许可使用费均难以确定的,人民法院可以根据专利权的类型、侵权行为的性质和情节等因素,确定给予一万元以上一百万元以下的赔偿。可以得知法院对实际遭受损害后果举证要求宽松。其中原告举证被告侵权行为时注意,因为要证明被告实施的技术落入原告权利书所描述的技术特征范围,就必须将被诉专利与原专利进行对比。我国专利法第五十九条规定发明或者实用新型专利权的保护范围以其权利要求的内容为准,说明书及附图可以用于解释权利要求的内容。即我国认定专利侵权实行等同原则,虽然规定以权利书记载为主但是毕竟要求非专利权人实施的技术特征与专利权要求书记载的内容特征完全一致,这样会对原告设置过高的要求也为那些不明显的侵权开了一道口子。所以我国采用以说明书及附图可以用于解释权利要求的内容来平衡完全覆盖原则的弊端。在新产品制造方法的发明专利侵权中根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规则》和专利法第六十一条规定: 专利侵权纠纷涉及新产品制造方法的发明专利的,制造同样产品的单位或者个人应当提供其产品制造方法不同于专利方法的证明。即实行举证责任倒置原则有被告举证其专利的独创性。第二款规定 专利侵权纠纷涉及实用新型专利或者外观设计专利的,人民法院或者管理专利工作的部门可以要求专利权人或者利害关系人出具由国务院专利行政部门对相关实用新型或者外观设计进行检索、分析和评价后作出的专利权评价报告,作为审理、处理专利侵权纠纷的证据。在涉及实用新型专利或者外观设计专利的原告须出具由国务院专利管理部门的检索报告。但该检索报告只能证明权利人拥有权利的正当性,要证明被诉专利与自己专利乃权利人自己专利,还必须将被告专利与自己专利进行对比,然而被诉专利掌握在被告手中,原告根本无法得到,专利法61条只解决了发明专利的举证。针对此种情况可根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规则》75条规定:有证据一方当事人持有证据无正当理由拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立。即被告如果不提供其侵权专利的技术方案,法律推定其侵权。
  自党的十七大明确提出“实施知识产权战略”要求,国务院于2008年6月5日发布《国家知识产权战略纲要》以及2009年3月23日,最高人民法院发布《关于贯彻实施国家知识产权战略若干问题的意见》,充分表明我国在推进创新性国家建设的同时越来越注重专利权的保护,与国际专利保护接轨,对专利权人予以充分保护,严厉制止,惩罚专利侵权行为。权利人在权利遭受侵犯时,主动拿起法律武器保护自己的合法权益。



作者 余金龙

陕西省企业工资支付条例

陕西省人大常委会


陕西省企业工资支付条例

(2004年6月4日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)


陕西省人民代表大会常务委员会公告〔第十六号〕

  《陕西省企业工资支付条例》已于2004年6月4日经陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过,现予公布,自2004年10月1日起施行。

                             陕西省人民代表大会常务委员会

                              2004年6月4日

  目 录

   第一章 总则

   第二章 工资支付

   第一节 一般规定

   第二节 加班工资支付

   第三节 假期工资支付

   第四节 特殊情况工资支付

   第三章 工资支付监察

   第四章 法律责任

   第五章 附则

   第一章 总 则

   第一条 为了规范用人单位的工资支付行为,维护劳动者获得劳动报酬的合法权益,根据《中华人民共和国劳动法》及有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

   第二条 本条例适用于本省行政区域内的企业、个体经济组织(以下统称用人单位)和与之形成劳动关系的劳动者。

   第三条 省人民政府根据本省经济、社会发展水平,定期发布最低工资标准和年度工资指导线。

   设区的市的劳动和社会保障行政部门根据当地的工资水平定期发布劳动力市场工资指导价位。

   第四条 用人单位参照劳动力市场工资指导价位,在与劳动者平等协商的基础上,合理确定劳动者的工资,但不得低于省人民政府发布的当地最低工资标准。

   用人单位根据省人民政府发布的工资指导线,结合本单位的经济效益,建立正常的工资增长机制,逐步提高劳动者的工资水平。

   第五条 县级以上劳动和社会保障行政部门依照劳动监察管辖权限负责用人单位工资支付的监察。

   县级以上有关部门按照各自的职责,协助劳动和社会保障行政部门做好用人单位工资支付的监察工作。

   第六条 各级工会依法对用人单位工资支付行为进行监督。

   任何组织和个人有权举报和反映工资支付的违法行为。

   第二章 工资支付

   第一节 一般规定

   第七条 用人单位应当依法与劳动者签订劳动合同,并约定工资支付的事项。

   用人单位与工会或者职工代表签订集体合同的,集体合同中应当包括工资支付的事项。工会或者职工代表也可以代表劳动者与用人单位平等协商,签订工资协议。

   劳动合同约定的工资不得低于集体合同或者工资协议约定的最低工资;集体合同或者工资协议约定的最低工资不得低于当地最低工资标准。

   第八条 用人单位应当自用工之日起计算劳动者工资。工时折算按照每日工作8小时、每周工作40小时、月平均工作20.92日计算。

   第九条 用人单位应当按时足额支付劳动者工资,不得克扣、拖欠劳动者工资。

   用人单位可以按照小时、日、周、月为周期支付工资。用人单位临时用工约定一次性工作事项的,应当在劳动者完成该事项后即时支付工资,但用人单位应当至少每月向劳动者支付一次工资。实行年薪制的,用人单位应当按照与劳动者的约定按月支付基本薪金。

   工资支付日如遇法定节假日或者休息日,用人单位应当提前支付劳动者工资。

   第十条 用人单位应当以货币支付工资,不得以实物、有价证券等替代货币支付。

   用人单位应当将工资直接支付给劳动者本人。提倡用人单位通过金融机构按月支付劳动者工资。

   第十一条 用人单位向劳动者支付工资或者委托金融机构支付工资的,应当向劳动者提供工资清单。

   用人单位按照工资支付周期编制工资支付表,并至少保存三年备查。工资支付表主要包括劳动者工资的支付项目、数额、时间、领取工资者的签名等事项。

   劳动者有权向用人单位索取或者查询个人工资收入清单。

   第十二条 用人单位依法从劳动者工资中代扣代缴以下费用:

   (一)劳动者本人工资的个人所得税;

   (二)劳动者个人应当缴纳的社会保险费;

   (三)协助执行人民法院判决、裁定由劳动者负担的抚养费、赡养费;

   (四)法律、法规规定的其他费用。

   第十三条 用人单位与劳动者依法解除或者终止劳动关系的,用人单位应当在办理劳动关系解除或者终止手续之前一次性付清劳动者应得的工资。

   第二节 加班工资支付

   第十四条 用人单位安排劳动者在法定工作时间以外工作的,应当按照下列标准支付劳动者加班工资:

   (一)工作日延长工作时间的,按照不低于劳动者本人工资的150%支付加班工资;

   (二)休息日工作不能安排同等时间补休的,按照不低于劳动者本人工资的200%支付加班工资;

   (三)法定节假日工作的,按照不低于劳动者本人工资的300%支付加班工资。

   第十五条 实行计件工资制的,劳动者在完成计件定额任务后,用人单位安排加班的,应当根据本条例第十四条的规定,分别按照不低于计件单价的150%、200%、300%支付加班工资。

   第十六条 实行综合计算工时工作制的,劳动者在综合计算周期内总的工作时间超过总法定工作时间的部分,视为延长工作时间,用人单位应当按照本条例第十四条第(一)项的规定支付加班工资;法定节假日安排劳动者工作的,按照本条例第十四条第(三)项的规定支付加班工资。

   第三节 假期工资支付

   第十七条 劳动者依法享受年休假、探亲假、婚假、丧假等假期期间,用人单位应当按照劳动合同约定的工资标准支付假期工资。

   劳动者因生育或者计划生育休假期间,其工资待遇依照《中华人民共和国人口与计划生育法》和《陕西省人口与计划生育条例》的规定执行。

   第十八条 妇女节、青年节、少数民族传统节日等部分公民节日期间,用人单位安排劳动者休息或者参加节日活动的,应当视同其正常劳动支付工资。

   第十九条 劳动者因工负伤或者患职业病停止工作进行治疗,在规定医疗期内的工资待遇按照国务院《工伤保险条例》和省人民政府的规定执行。

   第二十条 劳动者患病或者非因工负伤治疗期间,在规定的医疗期内,用人单位应当按照不低于劳动合同约定的工资标准的70%支付病假工资,但病假工资不得低于当地最低工资标准的80%。

   第四节 特殊情况工资支付

   第二十一条 劳动者在工作时间内履行法定职责参加社会活动,用人单位应当按正常出勤支付工资。

   第二十二条 实行非全日制用工的用人单位,其工资支付办法由省人民政府另行规定。

   第二十三条 劳动者被依法拘留、逮捕或者其他被依法限制人身自由,使劳动合同中止履行的,用人单位可以不支付劳动合同中止期间的工资。

   劳动者被人民法院判处管制、缓刑的,用人单位未与其解除劳动合同,且劳动者提供了正常劳动的,用人单位应当按照劳动合同约定的工资标准支付劳动者工资。

   第二十四条 有下列情形之一的,用人单位支付给劳动者的工资不得低于当地最低工资标准:

   (一)劳动者在试用期内的;

   (二)劳动者违反劳动纪律被用人单位降低或者扣除工资的;

   (三)劳动者给用人单位造成经济损失,从工资中扣除赔偿费的;

   (四)用人单位因生产经营困难,无法按工资标准支付工资,且集体合同、工资协议或者劳动合同未作约定,经与本单位工会或者职工代表协商一致降低工资支付标准的。

   第二十五条 用人单位停工停业,未超过一个工资支付周期的,应当按照劳动合同约定的工资标准支付劳动者工资。

   用人单位停工停业,超过一个工资支付周期的,对没有解除劳动合同,也没有安排工作的劳动者,应当按照不低于当地最低工资标准的75%支付劳动者生活费。

   第二十六条 用人单位因生产经营困难,无法按时支付工资的,经与本单位工会或者职工代表协商一致后,可以延期在30日内支付工资。

   第二十七条 用人单位合并或者分立前拖欠劳动者工资的,应当在合并或者分立时清偿拖欠的工资;暂不能清偿的,应当在合并或者分立前明确清偿拖欠工资的责任单位或者责任人,由其负责清偿。

   用人单位破产、终止或者解散的,应当依照法律、法规规定清偿所欠劳动者的工资。

  

   第三章 工资支付监察

   第二十八条 劳动和社会保障行政部门应当建立欠薪预警制度,对连续拖欠劳动者工资三个月以上的用人单位,视其欠薪情况,可以实施工资支付重点监察,并向社会公示。

   列入工资支付重点监察的用人单位,在六个月内未再拖欠劳动者工资的,应当解除重点监察,同时向社会公示。

   第二十九条 本省对工资支付重点监察的单位实行工资支付保证金制度。凡纳入工资支付重点监察的单位,必须按照规定预交工资支付保证金。工资支付保证金专户储存,专款专用,用于保障该单位劳动者的工资支付。具体办法由省人民政府另行制定。

   第三十条 政府投资建设项目、政府采购项目以及财政支出或者补贴的建设项目、采购项目、服务项目等,不得交付给实施工资支付重点监察的单位承担。

   有关单位实施上述项目前,应当就承担单位的工资支付信用情况征询劳动和社会保障行政部门的意见。

   第三十一条 劳动和社会保障行政部门对用人单位的工资支付情况进行监察,用人单位应当配合,如实报告情况,提供必要的资料和证明,不得拒绝或者阻挠。

   第三十二条 劳动者有权向劳动和社会保障行政部门举报投诉用人单位的工资支付违法行为。

   劳动和社会保障行政部门接到举报投诉后,应当在5个工作日内决定是否立案,并告知举报人;立案后对违法行为的查处,应当自立案之日起30日内结案;情况复杂确需延长的,经劳动和社会保障行政部门负责人批准后,延长期限最长不得超过30日。

   第三十三条 劳动和社会保障行政部门在查处举报投诉用人单位侵害劳动者合法劳动报酬权益的案件时,用人单位应当在规定的期限内提供有关工资支付的凭证,逾期不能提供或者拒绝提供的,劳动和社会保障行政部门按照劳动者提供的凭证对工资金额直接认定。

   第三十四条 发包人或者承包人违法将工程发包或者分包给不具备相应资质条件的单位或者个人,该单位或者个人拖欠劳动者工资时,劳动和社会保障行政部门可以责令发包人或者承包人先予支付。

   第三十五条 发包人未按照合同规定结清工程款,致使承包人拖欠劳动者工资的,劳动和社会保障行政部门可以责令发包人先予支付劳动者工资。发包人先予支付的工资以未结清的工程款为限。

   第三十六条 劳动和社会保障行政部门对恶意拖欠劳动者工资的用人单位,可以建议有关行政主管部门责令其停业整顿,暂扣营业执照。

  

   第四章 法律责任

   第三十七条 用人单位克扣、拖欠劳动者工资或者不按照本条例规定支付加班工资、假期工资和特殊情况工资的,由劳动和社会保障行政部门责令限期足额支付所欠工资,并支付所欠工资25%的补偿金;逾期不予支付的,劳动和社会保障行政部门应当作出行政处理决定,并可按照所欠工资和补偿金总额处以二倍以上五倍以下罚款。

   用人单位支付劳动者工资低于当地最低工资标准的,由劳动和社会保障行政部门责令其限期补发所欠劳动者的工资,并可责令其按所欠工资的一倍以上五倍以下支付劳动者赔偿金。

   第三十八条 用人单位违反本条例规定,有下列行为之一的,由劳动和社会保障行政部门责令限期改正;逾期未改正的,对用人单位处以一千元以上五千元以下罚款;对劳动者造成损害的,用人单位应当承担赔偿责任:

   (一)未与劳动者在集体合同或者劳动合同中约定工资支付事项的;

   (二)以实物、有价证券等替代货币支付劳动者工资的;

   (三)未向劳动者提供工资清单或者未编制工资支付表的;

   (四)停工停业期间未支付劳动者生活费的。

   第三十九条 劳动者和用人单位之间因工资支付发生争议的,可以向本单位劳动争议调解委员会申请调解,调解不成的,可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁;也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁;当事人对仲裁裁决不服的,可以向人民法院提起诉讼。

   第四十条 用人单位对劳动和社会保障行政部门作出的行政处理决定或者行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

   劳动和社会保障行政部门作出一万元以上罚款决定的,应当告知用人单位有要求举行听证的权利。

   用人单位逾期不申请行政复议,也不提起行政诉讼,又不履行处理决定或者处罚决定的,由作出处理决定或者处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

   第四十一条 劳动和社会保障行政部门及其工作人员有下列行为之一的,由劳动和社会保障行政部门或者行政监察部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:

   (一)依法应当受理的投诉举报不受理的;

   (二)泄露用人单位商业秘密或者举报人情况的;

   (三)玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的。

   有前款所列行为,给用人单位和劳动者造成经济损失的,由劳动和社会保障行政部门依法承担赔偿责任。

   第四十二条 违反本条例规定的违法行为,其他法律法规有行政处罚规定的,从其规定。

  

   第五章 附 则

   第四十三条 本条例所称工资,是指用人单位以货币形式支付给劳动者的劳动报酬。工资不包括用人单位负担的社会保险费用、职工福利费用、职工教育费用、劳动保护费用、职工住房费用、用人单位与劳动者解除劳动关系时支付的一次性补偿费用和法律、法规规定的其他不属于工资的费用。

   第四十四条 本省国家机关、事业单位、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者,民办非企业单位和与之形成劳动关系的劳动者,其有关工资支付事项,参照本条例执行。

   第四十五条 本条例自2004年10月1日起施行。
                                

西安市物业管理条例

陕西省西安市人大常委会


西安市物业管理条例(2010修订)

  《西安市物业管理条例》,已经2009年12月30日西安市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过,2010年3月26日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准,现予公布,自2010年6月1日起施行。
  
  
西安市人民代表大会常务委员会
  
  2010年4月30日

 
 第一章 总 则



第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

第三条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 业主选聘物业服务企业坚持公开、公平、公正的原则。鼓励物业服务企业采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

第五条 市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门,负责本市物业管理活动的监督管理工作。

区县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

建设、规划、市政、民政、市容园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当在各自职责范围内,做好物业管理活动的监督管理工作。

第六条 街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。

第七条 物业管理行业协会是物业服务行业自律组织,负责制定并监督实施物业服务规范,促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。

第二章 前期物业管理

第八条 前期物业管理是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

第九条 新建建设项目拟实行物业管理的,建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,持建设项目规划设计方案向物业所在地区县物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。

区县物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内,在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分,并书面告知建设单位。

第十条 划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体划分原则如下:

(一)物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定;

(二)分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的物业,共用主要配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域;

(三)不同物业管理区域地理上自然相连的,业主未入住前,经各自的建设单位同意,并已向房屋买受人明示,或业主入住后,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。

划分物业管理区域有争议的,由物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。

本条例实施前已经实际形成的独立物业管理区域,不再重新划分。

第十一条 建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则,逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

现售商品房出售前30日,预售商品房取得《商品房预售许可证》前,住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业的选聘;投标人少于3个或者住宅规模不超过3万平方米的,经市物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第十三条 建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约自招投标结束之日起15日内向物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将备案内容在销售场所向物业买受人明示,予以说明。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

第十四条 前期物业服务合同可以约定附期限;期限未满,但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第十五条 建设单位向物业服务企业移交物业时,应当办理书面移交手续,同时移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单;

(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)业主名册;

(六)物业管理必需的其他资料。

第十六条 物业服务企业承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验,签订承接查验确认书。不符合竣工验收资料的,由建设单位负责处理。

第十七条 新建物业管理区域内,建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房:

(一)物业建筑面积30万平方米以下的,按物业建筑面积的3%。提供,但最低不得少于100平方米;

(二)物业建筑面积超过30万平方米的,除按照30万平方米的3%。提供外,超过部分按1%。的标准提供;

(三)具备水、电等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50%。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积不少于30平方米。

物业管理用房属于全体业主共有,并依法办理产权登记,建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业管理用房转让或者改作他用。

第十八条 前期物业管理期间,有下列情况之一的,建设单位应当依法重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:

(一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿再续签合同的;

(二)物业服务企业擅自撤离小区的;

(三)物业服务企业被吊销营业执照或资质证书的;

(四)法律法规规定的其他情形。

第十九条 前期物业管理期间,建设单位已经注销或者无法履行相关义务但住宅小区尚未成立业主大会的,物业服务企业应当于退出物业管理区域3个月前书面告知业主和物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府,由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议,确定小区管理模式。

第二十条 前期物业服务合同终止或者解除后15日内,物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房,并按照本条例第十五条的规定移交相关资料。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第二十一条 已领取房屋所有权证的,房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

尚未进行房屋权属登记,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中视为业主。

业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利,并承担法律、法规规定的义务。享有的权利和承担的义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

第二十二条 物业管理区域内的业主可以设立业主大会,选举业主委员会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主较少的,经全体业主一致同意决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第二十三条 物业管理区域符合下列情形之一的,可以设立业主大会:

(一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;

(二)首套物业出售并交付使用满两年的,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

物业管理区域符合前款条件后15日内,建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内,组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。

第二十四条 业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名,建设单位代表一名,业主代表若干名组成。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主推选产生,或者由街道办事处、乡镇人民政府提名经业主同意产生,并在物业管理区域内公示,公示时间不少于7日。

建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料。

第二十五条 业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份、业主专有部分面积,核定业主人数、物业总建筑面积;

(四)拟定业主委员会委员选举办法;

(五)提出业主委员会委员候选人名单;

(六)首次业主大会的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前,将前款第(一)项至第(五)项内容在物业管理区域内公示。

第二十六条 业主大会筹备组应当自成立之日起60日内,组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议选举产生业主委员会7日内,业主大会筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料,筹备组职责自行终止。

第二十七条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第二十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

第二十九条 下列事项由业主大会决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)续筹和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第三十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加。

业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票,每张表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积。

第三十一条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应经本人签字确认,业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

第三十二条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府或其委托的社区居委会现场监督指导下进行。

业主应当在书面征求意见表上实名签署意见;业主委员会应当将征求意见结果在物业管理区域内公示;业主对公示内容有异议的,有权查阅相关资料。

第三十三条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主大会和业主监督。业主委员会委员的人数应当为单数,不得少于5人,具体人数和任期由业主大会议事规则确定。主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。

业主委员会实行差额选举,差额比例不低于20%,业主委员会委员按照预定名额和候选人得票顺序,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人当选。未当选业主委员会委员的候选人按照得票顺序当选业主委员会候补委员,候补委员列席业主委员会会议,但不具有表决权。

第三十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案:

(一)业主委员会备案登记表;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会成员的基本情况。

区县物业管理行政主管部门应当自收到上述材料后5日内发出备案回执。业主委员会持备案回执,向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,并在物业管理区域内公告备案情况。

备案事项发生变更时,业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内公告。

第三十六条 业主委员会履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)审核需要业主分摊的费用;

(五)监督管理业主共有收益;

(六)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(七)监督管理规约、物业管理制度的实施;

(八)调解物业使用纠纷;

(九)业主大会赋予的其他职责。

第三十七条 有下列情形之一的,业主委员会应当及时召集业主大会临时会议:

(一)有20%以上业主书面提议;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)法律法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。

业主委员会应当在组织召开业主大会临时会议15日前,将会议的议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告,并书面告知全体业主,但前款第(二)项情况除外。

应业主提议召集业主大会临时会议的,业主委员会应当核实提议人的业主身份。

第三十八条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,由街道办事处或者乡镇人民政府按规定程序组织召集。

第三十九条 业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时,由副主任召集。主任因丧失业主委员会委员资格不能履行职责时,由排序在先的副主任召集。

有1/3以上委员提议召开业主委员会会议时,应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指定其他委员召集业主委员会会议。

第四十条 业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定须经全体委员半数以上签名同意。

业主委员会会议应当作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应有出席会议的委员签字后加盖业主委员会印章,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。

第四十一条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共有部分的使用和收益情况;

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

第四十二条 业主委员会委员不得有下列行为:

(一)接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物;

(二)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作;

(三)接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第四十三条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

(一)本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的;

(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

(四)被判处刑罚的。

第四十四条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会会议终止其委员资格:

(一)不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的;

(二)不履行业主义务,不遵守管理规约,情节严重且拒不改正的;

(三)违反本条例第四十二条规定的;

(四)向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;

(五)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十五条 业主委员会主任资格终止的,由业主委员会委员推选一位副主任任主任;副主任资格空缺或者资格终止的,由业主委员会委员从委员中推选副主任;委员空缺或者资格终止的,由候补委员按照得票多少依次递补。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

业主委员会应当及时在物业管理区域内公告委员的变更情况。

第四十六条 业主委员会应当在其任期届满前2个月提出换届筹备组人选名单,并在物业管理区域内公示。业主在15日内未提出异议的,换届筹备组按照公示人员名单成立;半数以上的业主提出异议的,由业主委员会重新提出人选名单。

业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单,差额比例不低于20%,并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。

业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前,组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满未完成换届选举的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。

第四十七条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第四十八条 业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

第四十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的区县物业管理行政主管部门,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第五十条 物业管理区域内,可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集,由区县物业管理行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加,共同协调解决物业管理中遇到的问题。

第四章 物业管理服务

第五十一条 物业服务企业应当具有独立法人资格和相应的资质证书。物业服务从业人员应当取得相应的职业资格证书。

外埠物业服务企业进入本市从事物业管理服务的,应当到市物业管理行政主管部门备案。

市物业管理行政主管部门每年应当对物业服务企业的资质和其从业人员的职业资格证书等资料进行核对。

第五十二条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理,提供物业服务。

第五十三条 物业服务合同应当包括以下主要内容:

(一)物业管理服务事项;

(二)服务质量和费用;

(三)双方的权利义务;

(四)专项维修资金的管理与使用;

(五)物业管理用房的使用;

(六)合同期限;

(七)违约责任;

(八)双方当事人约定的其他事项。

物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起15日内,将物业服务合同报物业所在地的区县物业管理行政主管部门备案。

物业服务企业应当按合同提供服务,不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

第五十四条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则;按不同物业的使用性质和特点,分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价。其收费项目、收费标准和计费方式由业主和物业服务企业按照国家规定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。

第五十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋,物业服务费用由建设单位交纳。

物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。

第五十六条 物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案,协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。

发生安全事故或者突发事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并向有关部门报告,协助做好救助工作。

第五十七条 本市实行物业服务重大事件报告制度,物业管理区域内发生下列情况之一的,物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告:

(一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在8小时以内难以排除,严重危及业主、使用人及建筑物安全;

(三)物业服务人员擅自撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和使用人正常生活;

(四)发生群体性突发事件,影响社会和谐稳定;

(五)物业管理区域内发生重大伤亡事件;

(六)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

第五十八条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,代收服务费由委托单位支付,不得向业主收取手续费等额外费用。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第五十九条 物业服务企业退出物业管理区域的物业管理服务,应当向业主委员会履行下列交接义务:

(一)移交服务档案资料和物业管理用房,实行酬金制的,还应当移交物业服务期间的财务档案;

(二)撤出管理区域内的物业服务人员;

(三)清退预收、代收的有关费用;

(四)法律、法规规定的其他事项。

第六十条 物业服务合同依法或者依约解除后,物业服务企业应当自合同解除之日起15日内退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

第六十一条 业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的,可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解,也可以申请仲裁或者依法提起民事诉讼。

业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为,可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报,有关部门应当及时调查核实,并依法处理。

第六十二条 物业服务企业对业主违反服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业管理服务的行为,有权要求业主恢复原状,停止侵害,排除妨害等并承担相应民事责任。

第五章 物业的使用与维护

第六十三条 业主、物业使用人应当遵守管理规约和物业服务合同的约定,爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

第六十四条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重、抗震结构、房屋外貌;

(二)私自占用、损坏共用部位、共用设施设备;

(三)违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物;

(四)侵占绿地、毁坏花草树木;

(五)乱设摊点、乱停车辆;

(六)乱倒垃圾、堆放杂物;

(七)违反规定饲养动物;

(八)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

(九)影响其他用户采光、通风及其他生活便利;

(十)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音;

(十一)从事危害公共利益的活动;

(十二)法律、法规禁止的其他行为。

业主大会、业主委员会对违反前款规定的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

第六十五条 物业的共用部位、共用设施设备维修养护时,相关的业主、物业使用人应予配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的,应当承担赔偿责任。

因维修养护造成相关业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

第六十六条 新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,其建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前,按照物业建筑安装总造价2%的比例,一次性向市物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。保修责任期满后,根据建设单位的申请退还。长安区、临潼区、阎良区及市辖县的物业保证金应当交存到所在地物业管理行政主管部门设立的专门账户。

第六十七条 物业在保修期内出现质量问题的,建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后,应当在24小时内派人到现场核查情况,情况属实的,应当在72小时内予以维修。

第六十八条 物业保修期限内,建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向物业所在地的区县物业管理行政主管部门提出物业保修金使用申请,由其委托的建筑工程质量检测机构鉴定后,属于保修责任范围内建筑工程质量问题的,由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修,所需费用从物业保修金中垫支。

区县物业管理行政主管部门应当在保修金动用后3个工作日内书面通知建设单位。建设单位应当在收到书面通知之日起15日内足额补存。

建设单位对维修责任承担有异议的,可以在前款规定的期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁,由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人,在相关法律文书生效之日起15日内补存物业保修金。逾期不起诉或申请仲裁的,视为其认可承担维修责任。

第六十九条 物业保修期满后,业主自用部位、自用设施设备的养护、维修,由业主负责;业主与物业使用人另有约定的,从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护,并承担相应的费用。

业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生,并与物业服务企业就自用部位、自用设施设备的养护、维修、管理等事项进行协商。

第七十条 业主或者物业使用人装饰装修住宅,应当遵守国家和省、市有关装饰装修和房屋安全管理的相关规定,并告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装饰装修施工进行监督。

业主违反房屋装饰装修规定、临时管理规约或者管理规约的,物业服务企业应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害的,物业服务企业应当报告有关行政主管部门依法处理;造成相邻业主损失或者对公共利益造成损害的,业主应当承担赔偿责任。

第七十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

第七十二条 业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的,物业服务企业应当予以制止,并及时向有关行政管理部门报告。

物业服务企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。

第七十三条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第七十四条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

第七十五条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会同意,并征求物业服务企业的意见后,按照规定办理有关手续。所得收益属全体业主所有,应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第七十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务时,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

第六章 专项维修资金的管理与使用

第七十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,以及出售公有住房的单位,应当交存专项维修资金。

专项维修资金归业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第七十八条 专项维修资金按下列标准交存和提取:

(一)商品住宅的业主,与商品住宅相连的非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。物业管理行政主管部门,应当根据本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额,并适时调整。

(二)售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金。每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

(三)出售公有住房的售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取专项维修资金。

不分页显示   总共2页  1 [2]

  下一页