武汉市工会条例
湖北省武汉市人大常委会
武汉市工会条例
(2004年11月26日武汉市第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过,2005年1月19日湖北省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准)
第一章 总则
第一条为了保障《中华人民共和国工会法》和《湖北省实施〈中华人民共和国工会法〉办法》的实施,结合本市实际,制定本条例。
第二条企业、事业单位、机关和其他单位中以工资收入为主要生活来源的体力劳动者和脑力劳动者,不分民族、种族、性别、职业、宗教信仰、教育程度,都有依法参加和组织工会的权利。
流动从业的劳动者享有参加工会的权利。工会应当帮助、指导和吸收流动从业的劳动者参加工会组织。
工会组织和工会会员的合法权益受法律保护。
第三条维护职工的合法权益是工会的基本职责。
工会通过平等协商和集体合同制度,协调劳动关系,维护职工的劳动权益。
工会通过职工(代表)大会或者厂务公开、职工董事和职工监事制度等形式,组织职工参与本单位的民主决策、民主管理和民主监督。
工会通过劳动法律监督和劳动争议处理制度,对企业、事业单位、机关和其他单位遵守劳动法律、法规的情况进行监督,为职工提供法律服务,保障职工的合法权益不受侵犯。
工会应当密切联系职工,听取和反映职工的意见和要求,关心职工的生活,帮助职工解决困难,全心全意为职工服务。
第四条工会动员和组织职工积极参加经济建设,努力完成生产和工作任务;开展技术创新、技术竞赛、技术协作及合理化建议活动,建设有理想、有道德、有文化、有纪律的职工队伍。
工会支持企业、事业单位、机关和其他单位依法生产、经营、管理和工作。
第五条各级人民政府应当支持工会组织依法独立自主地开展工作。
各级人民政府以及街道办事处应当与同级工会建立联席会议制度,每年至少召开一次会议。
各级劳动保障部门应当会同同级工会和企业方面的代表,建立劳动关系三方协调制度,协商解决劳动关系方面的重大问题。
各级人民政府及其有关部门在研究制定改革改制、劳动就业、工资、物价、安全生产、社会保障等重大政策、措施,或者成立涉及上述事项的社会监管机构时,应当吸收同级工会参加,听取工会的意见。
第六条市总工会指导和督促全市工会组织实施本条例。
劳动保障、财政、工商、税务、安全生产监督管理等有关行政管理部门,应当按照各自的职责支持工会实施本条例。
第二章 工会组织
第七条市、区建立地方总工会。
街道、乡镇建立基层工会委员会。
社区内企业较多的,企业基层工会可以根据需要建立基层工会联合会。
实行产业(行业)管理的单位,建立产业(行业)工会。市属产业(行业)工会接受市总工会的领导,其他产业(行业)工会实行属地管理。
企业、事业单位、机关和其他单位职工在二十五人以上的,建立基层工会委员会;职工在二十五人以下的,建立工会联合会或者联合工会。
第八条工会组织的建立,应当报上一级工会批准。
基层工会组织具备法人资格条件的,经市总工会核准登记,取得社会团体法人资格。
第九条企业、事业单位、机关和其他单位应当在开业、设立或者变更之日起六个月内建立或者重新建立工会组织。
企业、事业单位、机关和其他单位应当支持职工组建工会,开业或者设立之日起六个月内未建立或者重新建立工会组织的,所在地的地方总工会或者产业(行业)工会可以依法按照职工工资总额的百分之二向其收缴工会筹备金。工会建立后筹备金全额返还给该单位工会。
第十条上级工会应当帮助和指导企业、事业单位、机关和其他单位及其职工组建工会。
市、区总工会可以向基层或者产业(行业)委派工会组织员,协助基层或者产业(行业)开展工会组建工作。
第十一条各级工会建立经费审查委员会,依法审查同级工会和监督下级工会的经费收支情况。
各级工会建立女职工委员会。女职工不足十人的,应当设女职工委员。女职工委员会和女职工委员应当代表和维护女职工的特殊权益。
第十二条全市各级工会组织按照民主集中制原则建立。
各级工会委员会及其经费审查委员会由会员(代表)大会民主选举产生。
市、区总工会以及产业(行业)工会每届任期五年。基层工会委员会每届任期三年或者五年。任期届满未换届的,上级工会应当督促其限期换届。
基层工会主席、副主席,可以由会员(代表)大会直接选举产生。基层工会主席、副主席和委员,可以连选连任。
工会主席、副主席缺额时,应当及时补选,缺额时间一般不得超过三个月。
第十三条企业、事业单位、机关和其他单位的职工在二百人以上的,其工会组织应当设专职工会主席或者副主席;职工在二百人以下的,其工会组织可以设专职或者兼职工会主席、副主席。
企业、事业单位、机关和其他单位的职工在二百人以上一千人以下的,工会专职工作人员按一至三名配备;职工在一千人以上或者二百人以下的,工会专职工作人员的人数由工会与本单位协商确定。
街道、乡镇工会设专职或者兼职工会主席、副主席,未设专职工会主席、副主席的可以设专职工作人员。
第十四条工会主席、副主席、经费审查委员会主任、女职工委员会主任任职期间的工资福利待遇,按照国家和省有关规定执行;没有规定的,由上级工会与单位协商确定。
第十五条任何组织、个人不得阻挠和限制职工依法参加工会;不得拒绝和阻挠上级工会帮助、指导基层单位和职工组建工会。
基层工会所在的单位终止或者被撤销,其工会组织相应撤销,并报上级工会备案。其工会会员的组织关系按本条例第十七条的规定处理。
任何组织和个人不得非法撤销、合并工会组织或者将工会组织的机构归属其他工作部门。
第十六条工会主席、副主席任期未满时,未经本级工会委员会和上级工会同意,不得随意调动其工作。
工会主席、副主席、委员的劳动关系按照国家和省有关规定执行,单位不得随意解除其劳动合同或者终止劳动关系,本人有严重过失或者达到法定退休年龄的除外。
基层工会专职主席、副主席或者委员自任职之日起,其劳动合同期限自动延长,延长的劳动合同期限应当自工会职务任职期限届满之日起计算,延长期限等于其任职期间。非专职主席、副主席或者委员自任职之日起,其尚未履行的劳动合同期限短于任期的,劳动合同期限自动延长至任期期满。
第三章 权利和义务
第十七条工会会员组织关系随劳动(工作)关系变动,凭会员证接转。
街道和社区的基层工会应当接转失业和退休人员的会籍关系,组织他们参加工会活动。
流动从业的会员,在本市单位工作时间超过三个月的,由其实际工作单位工会接收和管理其临时会员关系。
第十八条工会应当帮助、指导职工和流动从业的劳动者与单位依法签订劳动合同。单位在起草劳动合同文本或者制订劳动人事管理办法时,应当听取工会意见。
工会应当对本单位签订劳动合同的情况实行监督。单位未与劳动者依法签订劳动合同的,工会应当督促单位限期改正,拒不改正的,工会可以提请劳动保障部门依法进行查处。
第十九条工会应当代表职工与企业和实行企业化管理的事业单位就涉及劳动用工、劳动报酬、工作时间、休息休假、保险福利、劳动安全与卫生、奖惩、裁员、职工培训和住房公积金等重大事项进行平等协商,签订集体合同和工资协议,并监督履行。
区域性、行业性工会组织代表职工与相应的企业组织或者企业代表进行平等协商,签订区域性、行业性集体合同和工资集体协议等专项协议。
第二十条工会委员会是职工(代表)大会的工作机构,负责职工(代表)大会的日常工作。
国有、集体及其控股企业、事业单位应当建立职工(代表)大会制度,实行厂务公开制度,厂务公开的范围和具体内容由职工(代表)大会依照国家和省有关规定审议决定。
其他企业、事业单位的职工在一百人以上的,应当实行职工代表大会制度;职工在一百人以下的,可以实行职工代表大会制度,也可以实行职工大会制度。
职工(代表)大会每届任期三年或者五年,每年至少召开一次会议。
第二十一条企业和实行企业化管理的事业单位依法建立的劳动争议调解委员会,其负责人由工会代表担任,主持本单位劳动争议调解委员会的日常工作。
街道、乡镇以及产业(行业)设立的劳动争议调解指导组织,其负责人由工会代表担任,负责指导本区域或者产业(行业)内的单位依法开展劳动争议调解工作。
企业和实行企业化管理的事业单位、街道、乡镇的劳动争议调解组织接受所在地劳动争议仲裁委员会的业务指导。
市、区总工会依法派员参加同级劳动争议仲裁委员会。
第二十二条工会可以建立劳动法律监督组织或者设立劳动法律监督员,对企业的劳动保障和安全生产情况进行监督检查。
第二十三条工会应当参加职工因工伤亡事故或者职业病危害事故的调查处理。企业对造成职工重大人身伤害或者严重危害职工身体健康的事件隐瞒不报、谎报或者拖延报告的,企业工会应当向上级工会报告并提请安全生产监督管理部门依法处理。
第二十四条企业、事业单位及其管理人员有下列情形之一的,工会应当要求其改正。拒绝改正的,工会应当依法维护职工的合法权益,并可以提请市、区人民政府及其有关部门依法作出处理:
(一)违章指挥、强令职工冒险作业的;
(二)存在严重危害职工生命安全和身体健康隐患的;
(三)因拖欠职工工资等原因引发停工、怠工事件的;
(四)其他严重违反法律规定引发群体性事件的。
第二十五条工会应当监督企业对工伤人员的赔偿和补偿。
工会对本单位未在职工工伤事故发生之日或者职工被诊断鉴定为职业病之日起三十日内提出工伤认定申请的,工会可以代表职工直接向本单位所在地的劳动保障部门提出工伤认定申请,所需费用由该单位承担。劳动保障部门应当予以支持。
第二十六条企业、事业单位、机关和其他单位有下列侵犯职工合法权益情形之一的,工会应当要求改正。单位应当将改正情况向工会作出书面答复。逾期不改正的,工会应当提请人民政府及其有关部门依法处理,处理结果应当书面通知工会:
(一)非法变更、解除劳动合同的;
(二)不依法支付经济补偿金的;
(三)侵犯女职工特殊权益或者非法使用童工的;
(四)扣押身份证或者其他有效证件的,违法收取或者变相收取抵押金、风险金的;
(五)克扣、拖欠工资的,低于本市最低工资标准支付工资的,非法延长劳动时间或者不依法支付加班工资的;
(六)不依法提供劳动保护措施的;
(七)不依法缴纳社会基本保险费或者住房公积金的;
(八)非法限制人身自由、侮辱、搜身、殴打、体罚或者强迫劳动的;
(九)限制工会依法开展活动的;
(十) 拒绝与本单位工会进行平等协商,签订、履行集体合同或者其他专项协议的;
(十一)其他侵犯职工合法权益的。
第二十七条工会应当组织离开工作岗位的会员参加工会活动,督促单位按时足额发放生活费和缴纳社会保险费,维护其合法权益。
街道和社区的基层工会应当维护失业会员获得最低生活保障和再就业的权利。
第二十八条企业、事业单位、机关和其他单位或者个人严重侵犯流动从业的劳动者生命安全、身体健康、劳动报酬权的,工会应当配合有关部门及时查处。对申请劳动争议仲裁或者提起诉讼的,工会应当及时提供法律帮助。
工会应当支持或者代表合法权益受到侵犯的工会工作人员向劳动争议仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十九条机关工会通过职工(代表)大会或者联席会等形式,组织职工参与机关内部事务的民主管理和民主监督,促进政务公开,推进政治文明建设,保障职工民主权利和经济利益,听取和反映职工群众的意见和要求,参与机关干部民主评议和年度考评工作。
第三十条市、区总工会建立困难职工帮扶机构和法律援助机构,为困难职工提供困难救助、法律帮助等服务。
第三十一条工会协助企业、事业单位、机关和其他单位,组织职工参加疗养、休养活动,办好职工集体福利事业。
第三十二条根据政府委托,工会与有关部门共同做好劳动模范和先进生产(工作)者的培养、评选、表彰和管理工作。
有关部门在评选区级以上优秀企业、优秀企业家、文明单位等荣誉称号时,应当征求候选单位工会和上级工会的意见。
第四章 经费和财产
第三十三条建立工会的企业、事业单位、机关和其他单位,应当每月按照上月全部职工工资总额的百分之二按时向工会拨缴工会经费。其中属于市、区财政拨发工资的单位的工会经费应当足额列入年度财政预算,由财政部门按月全额直接划拨到市、区总工会。全部职工工资总额的组成按国家的有关规定计算。市、区总工会可以依法委托有关单位代收工会经费。
各级人民政府应当给予同级工会一定的经费补助。
第三十四条工会会员按月缴纳会费,会费标准按照中华全国总工会有关规定执行。会员缴纳的会费由基层工会独立使用。
第三十五条企业、事业单位、机关和其他单位不按规定拨缴工会经费或者不按本条例第九条的规定缴纳工会筹备金的,上级工会应当督促缴纳,并按欠缴金额每日千分之五加收滞纳金。
拒不缴纳工会经费、筹备金以及滞纳金的,基层工会或者上级工会可以向该单位所在地的人民法院申请支付令。
第三十六条各级工会应当根据经费独立原则,建立预算、决算和经费审查监督制度,并在银行独立开户建账。
任何组织和个人不得侵占、挪用和任意调拨工会经费。
工会经费的使用情况应当依法接受监督。
第三十七条工会所属企业、事业单位的财产受法律保护,任何组织和个人不得侵占、挪用和任意调拨。
第三十八条工会组织随所在单位合并、分立、撤销、解散的,其经费、财产应当在上级工会的指导下依法审计。
工会组织合并,其经费、财产归合并后的工会所有;工会组织分立,其经费、财产由原工会合理分配;被撤销或者解散的工会组织,其经费、财产的处置按照国家有关规定执行。
企业破产,企业工会的经费和工会所有的财产及其所属企业、事业单位的财产不得列为破产财产,应当由上一级工会与企业工会共同清理后移交上一级工会。破产企业欠拨的工会经费依法列入企业破产清偿序列,清偿的经费按有关规定上缴上级工会。
第五章 法律责任
第三十九条违反本条例规定,擅自撤销或者调整工会主席、副主席、委员职务的,应当由上级工会责令改正;解除劳动关系的,由劳动保障部门责令恢复原工作,补发应得的劳动报酬;造成损失的,依法赔偿。
第四十条工会工作人员因履行职责或者非因本人过错被解除劳动合同的,工会应当提请劳动保障部门责令恢复其工作,并按正常出勤的标准补发被解除劳动合同期间应得的劳动报酬;工会工作人员不愿恢复劳动关系的,由劳动保障部门责令其所在单位依法支付解除劳动合同的经济补偿金,并给予本人上年度年收入二倍的赔偿。
第四十一条违反本条例规定,有下列情形之一的,工会应当提请市、区人民政府责令改正,依法处理:
(一)阻挠和限制职工、流动从业的劳动者依法参加工会,拒绝和阻挠上级工会帮助、指导基层和职工建立工会的;
(二)非法撤销、合并工会组织或者将工会组织的机构归属其他工作部门的;
(三)对依法履行职责的工会工作人员进行打击报复、调动工作岗位、解除劳动关系的;
(四)妨碍工会参加职工因工伤亡事故或者职业病危害事故调查处理的;
(五)妨碍工会依法组织职工行使民主权利的;
(六)拒不执行集体合同规定或者最低工资规定的;
(七)侵占、挪用和任意调拨工会经费的;
(八)侵占、挪用和任意调拨工会所属企业、事业单位财产的;
(九)侵犯工会和职工其他合法权益的。
第四十二条有关行政管理部门不按本条例规定履行职责的,市、区人民政府应当责令改正并督促其履行法定职责。拒不改正的,市、区人民政府应当依法追究其行政过错责任。
第四十三条违反法律法规和本条例规定,侵占、挪用或者任意调拨工会经费、财产,拒不返还或者补偿的,工会可以向人民法院提起诉讼。
第四十四条工会工作人员有下列情形之一的,工会会员和上级工会有权提出追究责任的建议,本级或者上级工会应当依照有关规定处理:
(一)在帮助、指导基层单位和职工建立工会,接转失业和退休人员会员关系,吸收流动从业的劳动者加入工会组织的工作中不依法履行职责的;
(二)在帮助、指导职工和流动从业的劳动者与单位依法签订劳动合同时不履行职责的,对本单位签订劳动合同的情况不履行监督职责的;
(三)在实行平等协商和集体合同制度或者职工(代表)大会、厂务公开制度中不依法履行职责的;
(四)对侵犯职工合法权益的行为应当依法监督而不履行监督职责的;
(五)单位发生伤亡事故或者其他严重危害职工安全和健康的问题时,不及时报告或者不依法调查的;
(六) 在主持劳动争议调解工作或者参加劳动争议仲裁工作中不依法履行职责的;
(七)侵占、挪用、任意调拨或者贪污工会经费的;
(八) 不依法履行本条例规定的其他义务的。
第六章 附则
第四十五条本条例自2005年3月1日起施行。
宿迁市人民政府关于印发宿迁市物业管理实施细则(试行)的通知
江苏省宿迁市人民政府
宿迁市人民政府关于印发宿迁市物业管理实施细则(试行)的通知
宿政发〔2004〕62号
各县、区人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:
《宿迁市物业管理实施细则(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。
宿迁市人民政府
二OO四年四月二十八日
宿迁市物业管理实施细则(试 行)
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理行为,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的规定,结合本市实际情况,制定本细则。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。
第三条 本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
第四条 本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
第五条 建筑面积在1万平方米以上的机关、企事业单位办公楼、工业区以及住宅小区都要通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。配套不齐全的,要在当地人民政府组织下,有计划地进行综合整治,提高配套水平,逐步创造条件,实行物业管理。
第六条 零星分散物业(含不达规模的物业,原产权单位已不存在的生活大院、宿舍楼,居民自建房屋等)由所在社区统一管理。可以组建物业公司负责管理,也可以选聘具有资质的物业管理企业实行专业化管理。
第七条 市、县(区)房地产行政主管部门是本市行政区域内的物业管理行政主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
各级地方政府有关部门和单位,应当在各自职责范围内,共同做好有关管理工作。
第二章 业主自治管理
第八条 物业管理区域应按规定建立业主自治管理组织。
业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主多于100户的,可推选业主代表,组成业主代表大会(以下称业主大会)。住宅区一般以每栋或每单元为单位推选1―6名业主代表。
业主代表应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。业主代表应由业主大会筹备委员会组织推荐候选人,经民主选举产生。
业主大会的议题应提前告知业主或业主代表,业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。
第九条 业主的投票权数,普通住宅房屋实行一户一票,其它物业按照其拥有物业的建筑面积计算,建筑面积100平方米以下房屋为1票,100平方米以上的每满100平方米为1票。
第十条 住宅区内已交付使用的物业建筑面积达到30%,不足50%,但使用已超过1年的,应当参照召开首次业主大会与选举产生业主委员会的程序和办法召开首次临时业主大会,选举产生临时业主委会,临时业主委员会行使业主自治管理相应的权利和义务。
住宅区符合成立业主委员会条件时,应依照条例和本细则规定及时组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。
第十一条 首次业主大会(含首次临时业主大会,下同)应当在物业所在地的房地产行政管理部门和街道办事处的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备委员会,负责业主大会筹备工作。
第十二条 首次业主大会筹备委员会负责做好下列工作:
(一)协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容;
(二)确定召开业主代表大会的,协商确定业主代表人数,组织推荐业主代表候选人,审查业主代表候选人资格,组织民主选举业主代表,产生的业主代表应当在物业管理区域内公布;
(三)协商业主委员会组成人数,并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人,候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布;
(四)起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案,并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见;
(五)做好召开首次业主大会的各项会务准备工作;
(六)主持召开首次业主大会,选举产生业主委员会。
第十三条 首次业主大会除行使细则中规定的权职外,还应审议通过以下事项:
(一)业主大会和业主委员会议事规则;
(二)业主委员会日常工作权限;
(三)业主委员会选举办法;
(四)物业管理企业的选聘办法;
(五)物业的有关公共管理规定;
(六)选举产生业主委员会。
第十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会,经物业所在地街道办事处初审同意后,自选举产生之日起30日内到物业所在地物业管理行政管理部门申请登记确认。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料:
(一) 业主委员会登记确认表;
(二) 业主代表、业主委员会选举办法及选票;
(三) 业主大会审议通过的主要事项。
第十五条 业主委员会可以通过推选产生主任1名和副主任若干名,业主委员会不得从事经营活动。
第十六条 业主委员会依据条例的规定履行职责,督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约;帮助物业管理企业实施本区域的物业管理,配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题;接受物业管理行政管理部门、街道办事处的指导和监督,积极配合社区建设管理。
第十七条 业主委员会主任享有下列权利:
(一)负责召开主业委员会会议;
(二)经业主委员会授权,核签物业维修等项目的费用,代表业主委员会对外签约或签署文件;
(三)业主委员会授权的其他事项。
业主委员会主任应当履行下列义务:
(一)遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程,办事公正、负责;
(二)完成业主委员会交办的工作;
(三)代表业主委员会处理事务;
(四) 接受行政管理部门的培训和指导。
第十八条 业主代表、业主委员会委员每届任期由业主大会约定,可以连选连任。业主代表、业主委员会任期届满3个月前,物业管理行政管理部门、街道办事处应当指导、督促换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作,参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。
物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。
第十九条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第三章 物业管理企业
第二十条 物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内,向所在地物业管理行政管理部门申领资质证书。
物业管理行政管理部门按照有关规定对申领资质证书的物业管理企业进行资质等级审查,并报市物业管理行政主管部门核定资质等级。物业管理企业领取资质证书后,方可从事与资质相应的物业管理服务活动。
第二十一条 物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业前期物业服务协议或物业服务合同、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。
第二十二条 物业管理行政管理部门应加强对物业管理从业人员培训,提高从业人员整体素质,实行持证上岗。
第四章 物业管理服务
第二十三条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,报物业所在地物业管理行政管理部门备案。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。
第二十四条 新建住宅区物业销售前,建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入,与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议,承担前期物业服务。房地产开发管理部门应当把物业管理提前介入作为核发商品房预(销)售许可证的前置条件。
新建住宅区物业出售时,物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。该协议中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、服务费标准及其它事项应与物业管理企业和建设单位之间签订的前期物业服务协议中有关内容相一致。
第二十五条 业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业,并签订物业服务合同。
第二十六条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。
物业服务事项应包括以下内容:
(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;
(二)共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理;
(三)日常环境卫生管理服务,包括公共场所、物业公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等;
(四)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任;
(五)物业装饰装修的管理服务;
(六)管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料;
(七)组织开展社区文化娱乐活动;
(八)根据业主和物业使用人要求,提供的特约服务。
物业管理企业应当自前期物业服务协议和物业服务合同签订之日起十五日内,将合同报物业所在地物业管理行政管理部门备案。
第二十七条 物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全,并按照下列要求实施:
(一)按照江苏省规定的技术标准和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施管理服务;
(二)在业主使用房屋前,将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主;
(三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护;
(四)发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时,立即采取保护措施,并按照物业服务合同的约定进行维修;
(五)接到物业损坏报修时,限时进行维修和处理;
(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;
(七)每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目,接受审核;
(八)建立公开征询业主意见制度,定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善管理服务;
(九)发现违反条例、本细则或业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,并向业主委员会、社区居委会和有关行政机关报告;
(十)按照物业服务合同约定的要求,做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项;
(十一)物业管理企业应当在社区居委会的指导和监督下协助做好社区管理、社区服务的相关工作。
第二十八条 物业管理行业应当推行行业规范和服务标准,积极开展物业管理达标创优活动,提高整体管理水平。建立物业管理服务等级评定制度,鼓励物业管理企业采用先进的管理服务标准,提高管理服务质量。
第二十九条 普通住宅的物业管理公共服务费应按照政府指导价标准在前期物业服务协议或者物业服务合同中约定,并由物业管理企业按照约定向业主收取;共他物业的服务费由当事人在前期物业服务协议或者物业服务合同中协商确定。
第三十条 建立合理公开、质价相符的物业管理服务政府指导价格体系。按照物业管理行业服务内容进行项目分类,按照分类项目制定等级服务质量标准,按照社会成本测算各个服务项目等级标准价格。让业主和业主委员会根据自己的服务要求和承受能力,自主选择服务项目、服务等级,自主选聘物业管理企业。
第三十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务,应当按户计量,直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用,确需委托的,应当与物业管理企业签订委托合同,实行有偿服务。物业管理企业代收代缴有关费用时,不得价外加价,也不得向业主另外收取手续费用。
第五章 物业的使用和维护
第三十二条 新建物业在规划建设时,应当制定物业管理实施方案并在物业开工前报所在地物业管理行政主管部门备案。建成后,建设单位应及时向物业管理行政主管部门申请进行物业管理配套设施验收,未经验收不得交付使用;验收不合格的,应在规定的期限内做好整改工作。
建设单位在移交住宅区时,应当按照住宅区总建筑面积的3‰―4‰无偿提供物业管理服务用房,其产权属该住宅区全体业主共有,由托管的物业管理企业使用;同时提供相应的社区服务用房。
物业管理服务用房、社区服务用房、文体活动用房、停车库(场)、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施应当按照设计用途使用,不得改变用途;确需改变的,应当依法办理相关手续。
第三十三条 新建物业进行接管验收时,业主委员会、物业管理企业应与建设单位明确物业的质量问题处理方式。
第三十四条 物业管理区域内的住宅不应改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划和房屋安全的要求,应当征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后,报经规划部门批准。
第三十五条 业主或使用人装修物业,应遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定,应当事先告知物业管理企业,并与其签订物业装饰装修管理服务协议。
物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:
(一)装饰装修工程的实施内容;
(二)装饰装修工程的实施期限;
(三)允许施工的时间;
(四)废弃物的清运与处置;
(五)物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能的安装要求;
(六)禁止行为和注意事项;
(七)管理服务费用;
(八)违约责任;
(九)其他需要约定的事项。
物业管理企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为,应当立即制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理。
第三十六条 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责修复和赔偿。
第三十七条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意,与物业管理企业签订书面协议,并在约定的期限内恢复原状。造成损失的,应当给予相应赔偿。
第三十八条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的,应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金的管理与使用按照市建设局、财政局[2003]163号、[2003]19号文件执行。
第三十九条 依据规定筹集的维修基金属业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。
第四十条 维修基金由房地产行政管理部门代管,所代管的维修基金,应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。
维修基金应当存入物业管理行政管理部门指定的银行,专户存储、专款专用。
第四十一条 新建商品房的建设单位应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前,足额交纳代收的维修基金;在办理商品房所有权初始登记时,应当向房地产登记部门提供交款凭证。
第四十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用,按照下列规定承担:
(一)房屋室内部分的维修、更新费用,由业主自行承担;
(二)物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的大修、更新改造从维修基金中列支,按项目维修费用占受益面积应分配维修基金的比例分摊。
物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏,影响业主和使用人安全时,房地产行政管理部门和街道办事处应当督促限期维修。
第六章 投诉
第四十三条 物业管理行政管理部门和街道办事处应当建立投诉受理制度,接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反条例和本细则行为的投诉。投诉接待的地点、时间应予以公布。
第四十四条 物业管理行政管理部门、街道办事处受理投诉后,应当及时调查处理。投诉人对处理意见有异议的,可以向上一级行政主管机关提出书面复核要求。
物业管理行政管理部门受理投诉后,应当在5日内作出是否受理的答复。对决定受理的,应当进行调查核实,并自受理投诉之日起30日内将处理意见回复投诉人。
投诉人对物业管理行政管理部门的处理意见有异议,可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内,将复核意见回复投诉人。
第四十五条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的,物业管理行政管理部门应当自受理之日起5日内,移送有关行政管理部门处理,并告知投诉人。
第七章 法律责任
第四十六条 业主、使用人违反业主公约、业主临时公约,应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的,业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
第四十七条 物业管理企业和业主未按照本细则规定和物业服务合同约定履行义务的,当事人一方可以向业主委员会或者街道办事处和物业管理行政管理部门投诉,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第四十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为,经教育不改的,社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。
业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,物业管理企业可以催交,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
不能及时足额交纳物业服务费的业主,不得当选为业主代表和业主委员会委员,其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作,必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的,可依法罢免。
第四十九条 资质年检不合格的物业管理企业,物业管理行政管理部门应责令其限期整改;整改仍不到位的,由物业管理行政主管部门降低其资质等级,直至吊销其资质证书。
第五十条 对物业管理区域内未经规划部门审批进行建设的建筑物、构筑物或其它设施以及违反市容环境卫生、市政管理等法津、法规、规章规定的行为,业主委员会和物业管理公司应当及时予以制止,制止无效时,应当向城市管理行政执法部门报告,由其依法处理;违反建设工程规划许可证规定进行建设的各类违法建筑物、构筑物和其它设施,由城市规划管理部门依法处理,有关部门应当配合查处。
第八章 附则
第五十一条 本细则由宿迁市建设局负责解释。
第五十二条 本细则自2004年5月13日起施行。